Cuánto cuesta comprar en subasta en Brasil: comisión, impuestos, deudas y costos ocultos

Además del valor de la puja, el comprador paga típicamente del 12% al 20% más: comisión del subastador (cerca del 5%), impuesto ITBI (2% a 3%), registro (~1%) y, según el edicto, IPTU y expensas atrasadas y el costo del desalojo. Suma todo antes de definir tu puja máxima — la regla es no pasar del precio de mercado menos esos costos y el margen deseado.

La puja es solo el comienzo. Quien compara la puja con el precio de mercado y cree que toda la diferencia es ganancia descubre, tarde, que entre el 12% y el 20% del valor se va en costos — y que algunos se evitan leyendo el edicto. Esta es la planilla completa. Los valores están en reales brasileños (R$).

Los costos de todo comprador

• Comisión del subastador — 5% sobre la puja, pagada aparte (no sale del valor de la puja). Es el costo más olvidado en las cuentas del principiante.
• ITBI — 2% a 3%, el impuesto municipal de transmisión, calculado por regla sobre el valor de la adjudicación (hay municipios que intentan cobrarlo sobre el valor catastral — discusión común; el Superior Tribunal de Justicia tiene precedentes favorables al comprador).
• Registro y aranceles — ~1% a 1,5% para inscribir la carta de arrematação (judicial) o la escritura (extrajudicial) en el registro de inmuebles, según la tabla estatal.
• Costas de la carta de arrematação — en el judicial, calculadas sobre el valor; varían por tribunal.

Los costos que dependen del edicto

• IPTU atrasado (impuesto predial municipal) — en la subasta judicial, la regla es la subrogación en el precio (art. 130, párrafo único, del Código Tributario Nacional): no es tu problema. En la extrajudicial, el edital puede transferírtelo. Siempre confirma la cláusula.
• Expensas de condominio atrasadas — deuda propter rem: si el edital no la carga al precio, acompaña al inmueble. En departamentos suele ser la mayor sorpresa — pide el estado de cuenta al administrador antes de pujar.
• Desalojo — un inmueble ocupado cuesta tiempo (meses hasta la posesión) y, muchas veces, un acuerdo de salida.
• Reforma — casi nunca se visita el interior antes. Presupuesta un colchón del 5–10% para inmuebles ocupados o antiguos.

El costo de la salida: impuesto en la reventa

Para el inversor, la ganancia de capital en la reventa tributa al 15% (hasta R$ 5 millones) sobre la diferencia entre el valor de venta y el costo de adquisición — y el costo de adquisición incluye la puja, la comisión, el ITBI y los gastos documentados. Guarda todos los comprobantes. El no residente tributa por la ganancia de fuente brasileña y debe revisar las reglas de su propio país y los convenios para evitar la doble imposición.

Ejemplo completo: puja de R$ 300.000

Si el inmueble vale R$ 450.000 en el mercado, el descuento real bajó del "33%" (en la cabeza del principiante) al 23% — todavía excelente, pero es ese número el que debe definir la puja máxima.

La regla práctica

Antes de pujar, calcula: puja máxima = valor de mercado × (1 − margen deseado) − costos estimados. La ficha de cada inmueble en Hasta muestra el valor de tasación, el descuento y el m² típico de la zona para la primera cuenta. El informe con IA de Hasta (Veredika) arma la planilla de costos del inmueble específico leyendo el edital para descubrir qué deudas son tuyas — el informe se genera en portugués.

Preguntas frecuentes

Sigue leyendo

• Cómo comprar un inmueble en subasta en Brasil: el paso a paso completo
• Los riesgos de comprar un inmueble en subasta en Brasil (y cómo valorarlos)
• Subastas de inmuebles de Caixa en Brasil: cómo funcionan y qué cambia
• Cómo analizar el edicto y la matrícula antes de comprar en subasta en Brasil
• Inmuebles en subasta por estado y ciudad
• Búsqueda completa de Hasta — filtros, mapa y análisis con IA (en portugués)