Quanto custa arrematar em leilão no Brasil: comissão, impostos, dívidas e custos escondidos

Além do valor do lance, o arrematante paga tipicamente 12% a 20% a mais: comissão do leiloeiro (cerca de 5%), imposto ITBI (2% a 3%), registo (~1%) e, conforme o edital, IPTU e condomínio em atraso e o custo da desocupação. Some tudo antes de definir o seu lance máximo — a regra é não passar do preço de mercado menos esses custos e a margem desejada.

O lance é só o começo. Quem compara o lance com o preço de mercado e acha que a diferença inteira é lucro descobre, tarde demais, que entre 12% e 20% do valor vai em custos — e que alguns deles se evitam com a leitura do edital. Esta é a folha de cálculo completa. Os valores estão em reais brasileiros (R$).

Os custos de todo o arrematante

• Comissão do leiloeiro — 5% sobre o lance, paga à parte (não sai do valor do lance). É o custo mais esquecido nas contas do principiante.
• ITBI — 2% a 3%, o imposto municipal de transmissão (o equivalente ao IMT), calculado em regra sobre o valor da arrematação (há municípios que tentam cobrá-lo sobre o valor patrimonial — discussão comum; o Superior Tribunal de Justiça tem precedentes favoráveis ao arrematante).
• Registo e emolumentos — ~1% a 1,5% para registar a carta de arrematação (judicial) ou a escritura (extrajudicial) no cartório de registo de imóveis, conforme a tabela estadual.
• Custas da carta de arrematação — no judicial, calculadas sobre o valor; variam por tribunal.

Os custos que dependem do edital

• IPTU em atraso (o imposto predial municipal, equivalente ao IMI) — no leilão judicial, a regra é a sub-rogação no preço (art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional): não é problema seu. No extrajudicial, o edital pode transferi-lo para si. Confirme sempre a cláusula.
• Condomínio em atraso — dívida propter rem: se o edital não a lança no preço, acompanha o imóvel. Em apartamentos é frequentemente a maior surpresa — peça o extrato ao administrador antes do lance.
• Desocupação — um imóvel ocupado custa tempo (meses até à posse) e, muitas vezes, um acordo de saída.
• Obras — quase nunca se visita o interior antes. Orce uma almofada de 5–10% para imóveis ocupados ou antigos.

O custo da saída: imposto na revenda

Para o investidor, a mais-valia na revenda é tributada a 15% (até R$ 5 milhões) sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição — e o custo de aquisição inclui o lance, a comissão, o ITBI e as despesas documentadas. Guarde todos os comprovativos. O não residente é tributado no Brasil pela mais-valia de fonte brasileira e deve verificar as regras do seu país e a convenção para evitar a dupla tributação (Portugal e Brasil têm uma).

Exemplo completo: lance de R$ 300.000

Se o imóvel vale R$ 450.000 no mercado, o desconto real caiu de "33%" (na cabeça do principiante) para 23% — ainda excelente, mas é esse número que deve decidir o lance máximo.

A regra prática

Antes de licitar, calcule: lance máximo = valor de mercado × (1 − margem desejada) − custos estimados. A ficha de cada imóvel na Hasta mostra o valor de avaliação, o desconto e o m² típico da zona para a primeira conta. O relatório com IA da Hasta (Veredika) monta a folha de custos do imóvel específico, lendo o edital para descobrir que dívidas são suas — o relatório é produzido em português do Brasil.

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