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独栋住宅#2122917
Lote 250: estado: rj - cidade: itaboraí - endereço: rodovia gov. mario covas (br-101), n. sn, casa11 lt 11 qd a-06 rua 29 - bairro: caluge - descrição
📍 Caluge, Itaboraí, RJ
起拍价36% OFF
R$ 157,417
评估价R$ 247,000
市场价（街区每平方米）R$ 182,105——低 13%（置信度中）
前往拍卖师网站查看并出价 →（葡萄牙语）🧮 计算最高出价← 返回拍卖列表
本拍品的介绍、拍卖公告和相关文件均为葡萄牙语，以拍卖师发布的原文为准。 出价需在拍卖师的官方网站上进行，网站为葡萄牙语。
🤖 用 AI 分析 →
总面积 59 m²2 间卧室
拍卖信息
第一轮拍卖2026年11月4日
拍卖类型法外拍卖
拍卖师Granado Leilões
Hasta 分析
每平方米起拍价R$ 2,640/m²
在 Hasta 上架2026年10月16日（13 天前）
机会评分70/100
介绍
拍卖师原文，葡萄牙语。
Imóvel em Itaboraí, Rio de Janeiro.
Descrição: Imóvel localizado em Itaboraí, RJ, na Rodovia Gov. Mario Covas (BR-101), com 59,63 m² de área total e 250 m² de área do terreno. O imóvel é uma casa em um condomínio residencial, com 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. O IPTU é de R$ 170.644.001. O valor de avaliação é de R$ 247.000,00 e o valor de venda é de R$ 157.416,63.
区域概况
- 识字率（15 岁以上）: 94.85 % （参考年份：2022）
- 月平均工资（正规就业）: 2.2 salários mínimos （参考年份：2021）
- 人口（2022 年人口普查）: 224,267 pessoas （参考年份：2022）
- 人口密度: 521.6 hab/km² （参考年份：2022）
- 月收入不超过半个最低工资的人口: 37.7 % （参考年份：2010）
- 就业人口占比: 17.27 % （参考年份：2022）
- 市域面积: 429.961 km² （参考年份：2025）
- 年增长率: 0.24 % a.a. （参考年份：2022）
拍得此房产的总成本
起拍价R$ 157,417
拍卖师佣金（5%）R$ 7,871
ITBI 产权转让税（3%）R$ 4,722
契约与登记费（1.5%）R$ 2,361
预计总成本R$ 172,371
为市场通行比例；拍卖公告（edital）可能另行规定金额（尤其是佣金），ITBI 因市而异——请以公告和市政府为准。金额以雷亚尔计。 欠缴的 IPTU（房产税）、物业费以及清退占用人的费用不在此计算内：由谁承担取决于拍卖类型——请见“出价前需核查什么”。
Itaboraí/RJ 目前有 780 处拍卖房产在售，平均比评估价低 47%。本拍品折扣为 36%，低于该市平均水平.
常见问题
如何通过拍卖购买此独栋住宅？
房产由出价最高者竞得，但不得低于公告规定的最低出价。出价前请务必阅读拍卖公告（edital）和产权登记（matrícula）：其中载明规则、期限、随房产转移的债务以及占用情况。
此独栋住宅的最低出价是多少？
最低出价为 R$ 157,417——约比评估价低 36%。这是可接受的最低成交金额；最终价格可能随出价上涨。
此独栋住宅的拍卖何时举行？
第一次拍卖：2026年11月4日。请务必以官方公告为准，日期可能延期或暂停。
除出价外还有哪些费用？
除出价外，买受人通常还需支付拍卖师佣金（一般为 5%）、ITBI 转让税、登记费用，并视公告而定，承担拖欠的 IPTU 和物业费及腾退费用。设定最高出价前请把这些全部加总。
房产可能被占用吗？
可能。拍卖房产可能被原业主、租户或第三人占用。占用人不同，腾退的时间和成本也不同——出价前请在公告中核实占用情况。
在巴西境外如何购买这套房产
您需要巴西税号（CPF，可在领事馆办理）和一位在巴西的代理人，出价在拍卖师的网站上进行。下面的指南会逐一讲清每个步骤、费用和风险。
🤖 AI 分析 — Veredika
AI 会阅读拍卖公告、拍卖文件和产权登记（matrícula），对照巴西法律，给出分级风险、成本表和结论，帮助您在出价前降低风险。报告以葡萄牙语生成。
正在检查文件…出价前需核查什么 — 非司法拍卖
- 确认产权合并已登记在产权登记（matrícula）中。
- 核实拍得后哪些物业费和 IPTU 欠款随房产一并转移。
- 确认原债务人优先购买权的截止日期和条件。
- 核实腾退是否由买受人承担，以及期限是多久。
上述拍卖类型来自拍卖师目录，须以公告为准。完整分析——程序分类、权利负担、总成本及产权风险——在 Veredika 报告中完成（葡萄牙语）。
负责拍卖师
Granado Leilões
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