外国人在巴西参拍购房指南
外国人可以在巴西购买房产，包括通过法院拍卖和法外拍卖（抵押权人拍卖）参拍。实际操作中需要准备三样东西：巴西税号（CPF）、一位持有授权委托书的巴西代理人，以及一条合规的资金汇入渠道。本指南逐项说明，并列出拍得之后的税费与主要风险。
巴西的法院拍卖和法外拍卖（抵押权人拍卖）对外国买家同样开放，价格常常明显低于市场。但从境外参拍，需要提前准备身份、代理和资金三件事。本指南按顺序说明外国人参拍前要办的手续、拍得之后要付的税费，以及最需要警惕的风险。
外国人能否在巴西买房
可以。巴西法律允许外国人（包括不在巴西居住的外国人）购买城市房产，并像巴西人一样登记在自己名下；通过拍卖购买也不例外。限制主要集中在两类：农村土地（外国人购买受专门法律的面积和审批限制）以及边境地带（购买通常需要事先批准）。参拍农村或边境地区的房产前，务必咨询专业人士。
巴西税号CPF怎么办
巴西税号（CPF）是向拍卖师登记、付款、缴税和办理产权登记的前提。不在巴西的外国人可以通过巴西驻外使领馆申请，也可以通过巴西联邦税务局（Receita Federal）的线上渠道办理，所需材料以官方要求为准。建议在关注具体拍品之前就把CPF办好，因为拍卖登记往往要在开拍前数日完成。
需要巴西代理人
拍卖网站是葡萄牙语的，付款、签署拍卖笔录和办理登记都有严格时限，实际操作中几乎都需要一位在巴西的代理人。授权通常以公证授权委托书（procuração pública）的形式出具：可以在巴西驻外使领馆办理；也可以在本国公证后办理海牙认证（apostila），再由巴西的宣誓翻译（tradutor juramentado）译成葡萄牙语。委托书应写明可以代为登记、出价、付款、签字和办理产权登记。
资金如何汇入巴西
购房资金应通过正规银行以外汇合同汇入巴西，在巴西中央银行留有登记记录，并存入在巴西银行开立的账户。合规汇入的记录很重要：日后转售房产、把资金汇回境外时，都需要证明资金的来源。从中国汇款的，个人每年有5万美元的便利化额度；超过这一额度须走正规的审批或备案渠道，具体请咨询银行和专业人士。拍卖付款期限通常很短，资金应在出价前就位。
拍得后的税费
| 项目 | 通常情况 |
|---|---|
| 房产转让税（ITBI） | 约2%–3%，视所在市而定 |
| 公证与登记费 | 按所在州的收费标准，用于登记拍卖成交确认书（carta de arrematação）或买卖契据 |
| 拍卖师佣金 | 通常为成交价的5%，在出价之外另付 |
| 房产税（IPTU）和物业费欠款 | 是否由买受人承担，以拍卖公告为准 |
更完整的成本拆解见成本指南。
风险提示
- 有人占用。房产可能仍由原业主或租户居住，取得占有需要申请法院交付占有令或腾退，耗时数月。
- 产权负担。查封、抵押、禁止处分令等不一定都会因拍卖而消灭，出价前请阅读最新的产权登记（matrícula）。
- 拍卖无效。未通知债务人或以显失公平的低价成交，可能导致拍卖被撤销，而那时你已经付了款。
阅读方法见拍卖公告与产权登记阅读指南和风险指南。