RUA OSWALDO CRUZ, 18 - APTO 1104 - ICARAI NITEROI - RJ

TESE DE INVESTIMENTO: ICARAÍ / NITERÓI (RJ) | ATIVO PGFN COM 50% DE DESÁGIO Imobiliários CRECI RJ F 042615 | CRECI SP 316220 Contato: 11 91416-4545 | fernandocorreia@creci.org.br RESUMO EXECUTIVO Apartamento nº 1104, Edifício Oswaldo Cruz, Rua Oswaldo Cruz, nº 18, Icaraí, Niterói/RJ. Aquisição via COMPREI (PGFN) para investidores buscando ativo residencial no bairro mais valorizado de Niterói, a uma quadra da Praia de Icaraí. Executados: Mega Apoio Técnico e Indústria Ltda e Marcos Ney Ferreira. Avaliação Oficial: R$ 900.000,00 Lance Mínimo (50%): R$ 450.000,00 Alavancagem: Entrada de 25% (R$ 112.500,00) + saldo em até 59 meses (SELIC + 1%). DUE DILIGENCE PRELIMINAR (RISCOS MAPEADOS) Como especialista, já antecipei a análise da matrícula (28.249 - 9º Ofício/3ª Circunscrição de Niterói): Dimensões: 104M² O Edifício Oswaldo Cruz possui unidades de 65 a 146 m² (2 a 3 quartos). Vaga: 1 NA ESCRITURA Localização (PONTO FORTE): Icaraí concentra o metro quadrado mais caro de Niterói. A Rua Oswaldo Cruz fica a aproximadamente uma quadra da praia, em zona residencial consolidada de alto padrão. Zoneamento: Niterói é regulado pelo Plano Diretor e legislação municipal de uso e ocupação do solo. Icaraí é zona residencial consolidada, de alta densidade. Confirmar parâmetros junto à Secretaria de Urbanismo de Niterói. Gravames: O extrato confirma "Outros Gravames: Sim" , mas a descrição detalhada não foi enviada ¿ dado obrigatório antes de qualquer lance. Débito Total: R$ 0,00 no extrato (CDA importada, sem valor apurado). [VERIFICAR] valor consolidado atualizado no portal COMPREI. Ocupação e Posse: Ocupado. Vantagem COMPREI: Imissão direta nos autos da Execução Fiscal (arts. 1.090 a 1.100 do CPC/2015), sem ação autônoma. Leitura do dado: a avaliação oficial de R$ 900 mil está abaixo do valor médio praticado no próprio condomínio (R$ 820 mil a R$ 1,2 milhão), o que indica avaliação conservadora. Se a unidade tiver 80 m² ou mais, o lance mínimo de R$ 450 mil representa deságio real superior a 50% sobre o mercado. CRONOGRAMA (PORTARIA PGFN 3.050/2022) Negociação (até 05/12/2026): 30 dias ¿ proposta direta, lance mín. 50% (R$ 450.000,00), arrematação imediata se 100%. 1ª Fase de Venda (até 05/01/2027): disputa aberta, lance mín. 50%. Data final do processo: 01/10/2027. SEGURANÇA JURÍDICA Venda em Execução Fiscal, propriedade originária, livre de ônus anteriores (salvo decisão judicial). Parcelamento PGFN com juros SELIC + 1% e multa de 50% sobre a parcela. Hipoteca judicial até quitação. Custos extras: ITBI, registros, certidões, taxas e honorários (opcional). Após Auto de Alienação e assinatura judicial, imissão na posse e registro definitivo. MINHA ASSESSORIA ESTRATÉGICA (18 ANOS) Não atuo apenas na intermediação. Estruturo a tese jurídica e financeira: Análise profunda de riscos (fiscais, judiciais e condominiais). Estruturação do parcelamento PGFN e lances. Pós-arrematação: DARF, baixas, registro e imissão pacífica. (Comissão de 5% no ato da entrada, sobre o valor da arrematação). PRÓXIMO PASSO Apartamento em Icaraí, a uma quadra da praia, com 50% de deságio, entrada de apenas R$ 112,5 mil e bairro valorizando +8,24% em 12 meses. A fase de negociação direta encerra em 30 dias (05/12/2026). Solicite o Dossiê Jurídico completo e a simulação de fluxo de caixa pelo WhatsApp. Disclaimer: Informações do portal oficial PGFN, matrícula 28.249 (9º Ofício/3ª Circ. Niterói), FipeZAP set/2026. Sujeitas a atualização. Comissão sempre sobre o valor da arrematação.