Subasta de masa de la quiebra: cómo comprar un inmueble de una empresa en quiebra en Brasil

En la quiebra quien vende es el administrador judicial (administrador judicial), para pagar a los acreedores, y el deudor no tiene interés en el excedente: la ley manda vender en hasta 180 días, acepta cualquier valor en el tercer llamado y entrega el bien sin las deudas del fallido. A cambio, el comprador asume riesgos que no existen en otras subastas. Esta guía recorre la ley, el proceso, los riesgos, la cuenta y qué verificar antes de ofertar.

La subasta de la masa de la quiebra (leilão de massa falida) es la venta judicial de los bienes de una empresa cuya quiebra (falência) fue decretada. Quien vende es el administrador judicial (administrador judicial), nombrado por el juez, y el dinero va a los acreedores en el orden que fija la ley. Para quien compra, el rito tiene dos caras: el precio baja rápido, porque el deudor no tiene interés en el excedente y la ley manda vender pronto; y el bien sale sin las deudas del fallido. A cambio hay un conjunto de riesgos propios, que esta guía recorre en el orden en que aparecen.

Los cuatro regímenes que encuentra el comprador

El edicto (edital) puede venir de cuatro situaciones parecidas, con reglas distintas. En la quiebra, la empresa quebró y el administrador judicial vende los bienes según la Lei 11.101/2005, con la reforma de la Lei 14.112/2020. En la recuperación judicial (recuperação judicial), la empresa sigue funcionando y vende bienes para cumplir el plan aprobado por los acreedores, con autorización del juez. En la liquidación extrajudicial (liquidação extrajudicial), bancos, consorcios y cooperativas de crédito son cerrados por un liquidador nombrado por el Banco Central (Lei 6.024/1974), y las aseguradoras por el Decreto-Lei 73/1966 bajo la Susep, sin pasar por el juez de la quiebra. En la insolvencia civil (insolvência civil), la persona física o la sociedad no empresaria que debe más de lo que tiene sigue los arts. 748 a 786-A del CPC de 1973, mantenidos por el art. 1.052 del CPC de 2015. Esta guía trata de la quiebra y señala, en cada punto, qué cambia en la recuperación judicial. Los otros dos regímenes no se desarrollan aquí.

La ley en cinco artículos

La venta de bienes en la quiebra está en los arts. 139 a 148 de la Lei 11.101. Cinco artículos deciden el resultado para quien compra.

El art. 142 dice cómo se vende: por subasta electrónica, presencial o híbrida; por proceso competitivo organizado, conducido por un agente especializado; o por cualquier otra modalidad aprobada en la forma de la ley. El §2º-A explica el precio bajo: la venta ocurre aunque el mercado sea desfavorable, no espera el cuadro de acreedores, puede usar martilleros y corredores, debe realizarse dentro de los 180 días del acta de arrecadación y no se sujeta al concepto de precio vil. El §3º-A organiza la subasta en tres llamados: el primero por la tasación, como mínimo; el segundo, dentro de 15 días, por al menos el 50% de la tasación; el tercero, dentro de 15 días, por cualquier precio. El §7º exige la intimación electrónica del Ministerio Público y de las Haciendas Públicas, bajo pena de nulidad. El §8º dice que toda venta hecha según la ley es enajenación judicial. Texto del art. 142.

El art. 141 dice qué viene junto con el bien: nada. El inciso II declara el objeto libre de cualquier gravamen y sin sucesión del adjudicatario en las obligaciones del deudor, incluidas las tributarias, laborales y de accidente de trabajo; las hipotecas y los embargos se cancelan y los acreedores se subrogan en el precio (inciso I). El §1º derriba la protección cuando el adjudicatario es socio de la sociedad fallida o sociedad controlada por el fallido; pariente, en línea recta o colateral hasta el 4º grado, consanguíneo o afín, del fallido o de un socio de la sociedad fallida; o agente del fallido con el objetivo de defraudar la sucesión. El §2º dice que los empleados contratados por el adjudicatario entran con contrato nuevo. Texto del art. 141.

El art. 143 abre una ventana de 48 horas, contadas desde la adjudicación, para que acreedores, deudor y Ministerio Público impugnen la venta. El juez decide en 5 días. La impugnación por el precio solo se recibe con una oferta firme mayor y una garantía del 10%, y quien ofrece queda vinculado como adjudicatario. La impugnación infundada es un acto atentatorio contra la dignidad de la justicia. Texto del art. 143.

El art. 144 permite al juez autorizar una modalidad de venta distinta de las del art. 142 cuando haya motivo justificado, y el art. 142, V, admite cualquier otra modalidad aprobada en los términos de la ley. De ahí vienen la venta directa y la propuesta cerrada que traen algunos edictos. El art. 145 trata de otra hipótesis: los acreedores pueden adjudicarse los bienes o adquirirlos por medio de una sociedad, fondo o vehículo de inversión.

En la recuperación judicial, el art. 60 manda vender la filial o unidad productiva aislada prevista en el plan según el art. 142, sin sucesión de ninguna naturaleza, incluida la ambiental y regulatoria (párrafo único). El art. 66 exige autorización del juez para vender un bien fuera del plan, y el §3º extiende la misma protección contra la sucesión a esa venta cuando se hace por el art. 142 y se respeta el art. 141, §1º. Texto del art. 60.

Qué cambia frente a la subasta judicial común

Quien conoce la subasta del CPC debe desaprender tres cosas. Primero, el piso: en el CPC es vil, y por eso rechazada, la oferta por debajo del mínimo fijado por el juez o, sin fijación, por debajo del 50% de la tasación (art. 891, párrafo único); en la quiebra el concepto no existe (art. 142, §2º-A, V), y el tercer llamado acepta cualquier valor. Segundo, la defensa del precio: en la ejecución común el deudor tiene interés en que el bien salga caro, porque el excedente es suyo; en la quiebra el producto va al concurso de acreedores y el administrador tiene plazo para vender. Tercero, la sucesión: en los dos ritos el tributo anterior se subroga en el precio de la adjudicación (art. 130, párrafo único, del CTN; STJ, Tema 1.134), y en la quiebra el art. 141, II, aparta además la sucesión en todas las obligaciones del deudor. El punto que depende del edicto y de la jurisprudencia, en los dos ritos, son las expensas de condominio impagas, obligación propter rem: hay decisiones en ambos sentidos, y el edicto suele disponer.

Hay también un punto de competencia. El juicio de la quiebra es indivisible y atrae las acciones sobre bienes del fallido, salvo las laborales, las fiscales y las no reguladas por la ley en que el fallido es actor (art. 76), y los actos de embargo y venta pasan por él. Si el mismo inmueble está siendo subastado en otro juzgado, la venta fuera del juicio de la quiebra puede ser ineficaz. El comprador verifica, antes de ofertar, que la subasta es la del juicio de la quiebra y que los embargos de otros juzgados en la matrícula (matrícula) serán tratados en él.

El proceso, de la declaración a la llave

La sentencia de quiebra nombra al administrador judicial, fija el término legal y manda comunicar la quiebra a los registros y órganos públicos (art. 99); la anotación en las matrículas de los inmuebles viene de esa comunicación. En la arrecadación (art. 108), el administrador recoge los bienes y levanta el acta, que lista y describe cada uno; es la primera prueba de que un inmueble pertenece a la masa. Sigue la tasación, que pasa a ser la referencia del primer llamado, y el plan de realización del activo, presentado al juez en 60 días desde el nombramiento (art. 99, §3º), donde se decide si el inmueble va solo o en bloque con la fábrica. La decisión que autoriza la venta fija la modalidad y las condiciones, oídos el administrador, el Ministerio Público y el comité de acreedores, si lo hay. Es el documento que da seguridad al comprador.

El edicto trae la descripción del lote, las fechas de los llamados, los pisos, la comisión, la forma de pago y la cláusula sobre deudas. El CPC, aplicado por el §3º del art. 142, exige publicación con al menos 5 días de antelación (art. 887), y los edictos de la masa suelen dar más. Los tres llamados ocurren en cerca de un mes, contado desde el primero. Tras el acta de adjudicación corren las 48 horas del art. 143; sin impugnación, el juez homologa y el adjudicatario completa el pago en el plazo del edicto. Se expide la carta de adjudicación, el adjudicatario paga el ITBI (impuesto de transmisión) y registra la carta en la matrícula, y por último pide al juez de la quiebra el mandato de entrada en posesión. En un proceso sin incidentes, de la subasta a la llave pasan de tres a seis meses. Con restitución, impugnación o recurso contra la declaración, puede pasar de un año. El dinero de la oferta no debe ser dinero que usted necesite a corto plazo.

Los riesgos que solo existen aquí

El pedido de restitución (art. 85) es el riesgo más característico. Un tercero puede reclamar un bien que estaba en poder de la fallida pero no era suyo: inmueble con alienación fiduciaria, bien arrendado, bien de un socio arrecadado por error. Si el pedido se declara procedente después de la subasta, la regla es la restitución en dinero al tercero (art. 86, I), pero si hay vicio en la venta la adjudicación puede discutirse, y el adjudicatario queda meses sin el bien y sin el dinero. Busque en el proceso los incidentes de restitución sobre el lote y pregunte por escrito al administrador judicial.

El bien con alienación fiduciaria pertenece al banco hasta la cancelación de la deuda. En la quiebra el acreedor fiduciario lo retira mediante la restitución; en la recuperación judicial el crédito queda fuera de los efectos del proceso (art. 49, §3º). El inmueble puede aparecer en un edicto por error, o el lote puede ser solo el derecho de la fallida sobre él, caso en que usted adjudica un derecho, no el inmueble. La matrícula actualizada muestra el registro de la alienación fiduciaria y si hubo cancelación.

El pasivo ambiental exige cuidado porque la ley y la jurisprudencia no hablan el mismo idioma. En la quiebra, la no sucesión del art. 141 alcanza las obligaciones de la empresa; para la contaminación del propio inmueble, la Súmula 623 del STJ trata la obligación de reparar como propter rem, que acompaña al bien. En la recuperación judicial, el art. 60, párrafo único, y el art. 66, §3º, apartan la sucesión de cualquier naturaleza, incluida la ambiental, y la relación entre esas normas y la Súmula aún no está pacificada. En una planta química, metalúrgica, de combustibles o curtiembre, trate el pasivo como suyo y pida el historial ambiental antes de ofertar.

La ocupación de la sede suele ser por exempleados que quedaron como depositarios, por un antiguo socio o por invasores; la no sucesión no resuelve la posesión, y desocupar es costo y plazo suyos. El inquilino es un caso aparte: la quiebra del locador no termina el contrato de alquiler (art. 119, VII), y el adjudicatario puede denunciar el contrato, con 90 días para la desocupación, salvo alquiler por plazo determinado con cláusula de vigencia anotada en la matrícula (art. 8º de la Lei 8.245/1991). El lote con máquinas y existencias puede ser otro lote, de la masa o de un tercero; guardar y devolver equipos ajenos es costo suyo. Las unidades de una incorporadora fallida pueden tener un promitente comprador con contrato registrado, y cuando la incorporación tiene patrimonio de afectación, el terreno y las unidades quedan fuera de la masa (art. 119, IX). Por último, el recurso contra la declaración de la quiebra puede derribar la base de una venta aún no concluida, y el administrador puede pedir la suspensión de la subasta en cualquier momento.

Los cinco errores de primer viaje

Creer que "sin sucesión" resuelve la ocupación. Apostar al tercer llamado sin leer el informe mensual del administrador y las decisiones recientes, que muestran si la venta viene siendo cuestionada. Contar con pago en cuotas o financiación, cuando el edicto exige pago íntegro en pocos días y el banco no financia bien sin carta registrada. No visitar porque "es solo un galpón", cuando el techo, las instalaciones y el piso industrial de un edificio abandonado hace años cuestan caro. E ignorar la matrícula y el acta de arrecadación, que son lo que prueba que el bien es de la masa y no tiene alienación fiduciaria.

La cuenta completa

Además de la oferta, entran la comisión del martillero, fijada por el juez y en general del 5%, pagada en el acto; el ITBI, del 2% al 3% en la mayoría de las ciudades, cuya base el STJ fija en el valor de la transacción declarado (Tema 1.113) y, en la adjudicación judicial, en el valor de la adjudicación, aunque muchas municipalidades cobren por el valor catastral; los derechos de registro de la carta y las costas, entre el 1% y el 2%; las deudas que el edicto atribuya al adjudicatario; la desocupación, con costas, oficial de justicia y a veces un acuerdo de salida; la regularización de habilitación y de superficie; la descontaminación en actividad de riesgo; y, para quien revende, el impuesto a la renta sobre la ganancia de capital, del 15% al 22,5% para persona física, con comisión, ITBI, registro y reformas documentadas sumados al costo de adquisición. Para ver cómo se arma el total, lea la guía de costos de comprar en subasta en Brasil.

Qué tipo de bien aparece

El inventario de la quiebra tiene menos departamentos y casas y más inmuebles de uso empresarial: galpón y planta industrial, para la industria vecina, el operador logístico y el inversor de renta; sede corporativa, para la empresa que quiere sede propia; terreno de incorporadora, para constructora y loteadora; finca e inmueble rural, para el productor de la región y el fondo agrícola; hotel, estación de servicio y centro comercial, para el operador del sector; existencias de departamentos de constructora fallida, el caso en que entra la persona física; e inmuebles de banco o consorcio en liquidación, en general agencias y sedes. Cada tipo tiene un cuidado propio: máquinas y ambiental en el galpón, ocupación y expensas en la sede, promesas registradas y afectación en el terreno, CCIR (registro rural) y arrendatario en la finca, licencias y tanque enterrado en la estación de servicio, promitente comprador y obra inconclusa en el departamento.

Cómo investigar un lote

Casi todo está escrito en el proceso. El proceso de quiebra es público en el sitio del tribunal, por el número del edicto: busque la sentencia de quiebra, la decisión que autorizó la venta, los pedidos de restitución y los recursos pendientes. El sitio del administrador judicial mantiene, por deber legal (art. 22, I, k), una página por proceso con edictos, informes y avisos a los acreedores. El informe mensual cuenta el estado de la liquidación y las ventas hechas. El informe de tasación es la base del primer llamado; verifique la fecha. El cuadro general de acreedores muestra quién puede tener interés en impugnar. El edicto es la ley de la subasta. La matrícula actualizada muestra la anotación de la quiebra, la alienación fiduciaria, los embargos de otros juzgados y las promesas registradas. Para leer los dos documentos, vea cómo analizar el edicto y la matrícula.

Antes de ofertar, diez preguntas con respuesta: ¿el inmueble está en el acta de arrecadación y tiene la quiebra anotada en la matrícula? ¿Hay decisión del juez que autorice la venta en esta modalidad y con estas condiciones? ¿Existe pedido de restitución o alienación fiduciaria sobre el lote? ¿Hay recurso pendiente contra la sentencia de quiebra? ¿El edicto dice quién paga el IPTU (impuesto predial) y las expensas anteriores? ¿Quién ocupa el inmueble y a qué título? ¿El lote es solo el inmueble o incluye máquinas, existencias y mejoras de terceros? ¿La actividad anterior pudo dejar pasivo ambiental? ¿Usted, sus socios o parientes tienen vínculo con el fallido que aparte la no sucesión? ¿El dinero de la oferta, de la comisión, del ITBI y de la desocupación está disponible al contado? Una pregunta sin respuesta se convierte en pregunta por escrito al administrador judicial, por el canal del edicto.

Recuperación judicial: qué cambia

En la recuperación judicial quien vende es la propia deudora, fiscalizada por el administrador judicial y autorizada por el juez. La unidad productiva aislada prevista en el plan sale sin sucesión de ninguna naturaleza (art. 60), y el bien fuera del plan, vendido con autorización judicial por el art. 142, recibe la misma protección (art. 66, §3º). Las grandes recuperaciones venden por proceso competitivo organizado, muchas veces con un proponente ancla que define el piso y puede cubrir la mejor oferta; quien entra en la disputa lee ese procedimiento, porque la subasta no es la del CPC. El riesgo propio es la conversión en quiebra (art. 73): la venta concluida y pagada con autorización judicial no puede ser anulada (art. 66-A) y los actos de enajenación se presumen válidos (art. 74), pero la venta en curso tiende a ser retomada por el administrador judicial en el rito de la quiebra, según decida el juzgado.

Esta guía es material de apoyo a la decisión, no un dictamen jurídico. Para el lote concreto, lea el edicto, la matrícula y el proceso, y busque un abogado con práctica en derecho concursal. Los términos usados aquí están en el glosario de la quiebra en Brasil; los inmuebles a la venta están en subastas. Para el panorama general, vea cómo comprar un inmueble en subasta en Brasil y los riesgos de comprar en subasta en Brasil.

Preguntas frecuentes

¿Necesito ser acreedor para comprar en una subasta de masa de la quiebra?

No. Cualquier persona física o jurídica puede habilitarse ante el martillero y ofertar. Quien tiene los vínculos del art. 141, §1º, de la Lei 11.101/2005 (socio, pariente hasta el 4º grado, agente del fallido) puede adjudicar, pero pierde la protección contra la sucesión en las deudas.

¿Qué pasa con la hipoteca que está en la matrícula?

Se cancela: el bien sale libre de gravámenes y el acreedor hipotecario se subroga en el precio, en el orden del art. 83 (art. 141, I y II). La cancelación se hace con la carta de adjudicación.

¿Puedo comprar la fábrica entera, con inmueble y máquinas?

Sí, cuando el plan de realización del activo prevé la venta en bloque o como unidad productiva aislada (art. 140). En ese caso el lote es el conjunto y la no sucesión alcanza todo lo que está en él.