Enchères de masse de la faillite : comment acheter un bien d'une entreprise en faillite

Dans la faillite, le vendeur est l'administrateur judiciaire, qui paie les créanciers, et le débiteur n'a aucun intérêt à l'excédent : la loi impose de vendre dans les 180 jours, accepte n'importe quelle valeur au troisième appel et livre le bien sans les dettes du failli. En échange, l'acheteur assume des risques qui n'existent pas dans les autres ventes aux enchères. Ce guide parcourt la loi, la procédure, les risques, le calcul et ce qu'il faut vérifier avant d'enchérir.

La vente aux enchères d'une masse de la faillite (massa falida) est la vente judiciaire des biens d'une entreprise dont la faillite a été prononcée. Le vendeur est l'administrateur judiciaire (administrador judicial), nommé par le juge, et l'argent va aux créanciers dans l'ordre fixé par la loi. Pour l'acheteur, cette procédure a deux faces : le prix baisse vite, car le débiteur n'a aucun intérêt à l'excédent et la loi impose de vendre rapidement ; et le bien est livré sans les dettes du failli. La contrepartie est un ensemble de risques propres, que ce guide parcourt dans l'ordre où ils apparaissent.

Les quatre régimes que l'acheteur rencontre

L'avis de vente (edital) peut provenir de quatre situations proches, aux règles différentes. Dans la faillite (falência), l'entreprise a fait défaut et l'administrateur judiciaire vend les biens selon la Lei 11.101/2005, réformée par la Lei 14.112/2020. Dans le redressement judiciaire (recuperação judicial), l'entreprise fonctionne encore et vend des biens pour exécuter le plan approuvé par les créanciers, avec l'autorisation du juge. Dans la liquidation extrajudiciaire (liquidação extrajudicial), les banques, les consortiums et les coopératives de crédit sont clôturés par un liquidateur nommé par la Banque centrale (Lei 6.024/1974), et les assureurs par le Decreto-Lei 73/1966 sous l'égide de la Susep, sans passer par le juge de la faillite. Dans l'insolvabilité civile (insolvência civil), la personne physique ou la société non commerciale dont les dettes dépassent les biens suit les arts. 748 à 786-A du CPC de 1973, maintenus par l'art. 1.052 du CPC de 2015. Ce guide traite de la faillite et indique, à chaque point, ce qui change dans le redressement judiciaire. Pour les deux autres régimes, il n'y a pas de page dédiée sur hasta.bid.

La loi en cinq articles

La vente des biens dans la faillite figure aux arts. 139 à 148 de la Lei 11.101. Cinq articles décident du résultat pour l'acheteur.

L'art. 142 dit comment on vend : par enchères électroniques, en salle ou hybrides ; par procédure concurrentielle organisée, conduite par un agent spécialisé ; ou par toute autre modalité approuvée selon la loi. Le §2º-A explique le prix bas : la vente a lieu même si le marché est défavorable, n'attend pas le tableau des créanciers, peut recourir à des commissaires-priseurs (leiloeiros) et à des courtiers, doit intervenir dans les 180 jours du procès-verbal de saisie-appréhension (auto de arrecadação) et n'est pas soumise à la notion de prix vil. Le §3º-A organise la vente en trois appels : le premier à l'évaluation, au minimum ; le deuxième, dans les 15 jours, à 50 % au moins de l'évaluation ; le troisième, dans les 15 jours, à n'importe quel prix. Le §7º exige la notification électronique du ministère public et des administrations fiscales, sous peine de nullité. Le §8º dispose que toute vente faite selon la loi est une aliénation judiciaire. Texte de l'art. 142.

L'art. 141 dit ce qui vient avec le bien : rien. L'alinéa II déclare l'objet libre de toute charge et sans succession de l'adjudicataire dans les obligations du débiteur, y compris fiscales, du travail et d'accident du travail ; les hypothèques et saisies sont radiées et les créanciers sont subrogés dans le prix (alinéa I). Le §1º supprime cette protection lorsque l'adjudicataire est associé de la société faillie ou société contrôlée par le failli ; parent, en ligne directe ou collatérale jusqu'au 4º degré, par le sang ou par alliance, du failli ou d'un associé de la société faillie ; ou agent du failli dans le but de frauder la succession. Le §2º précise que les salariés engagés par l'adjudicataire entrent avec un nouveau contrat. Texte de l'art. 141.

L'art. 143 ouvre une fenêtre de 48 heures, à compter de l'adjudication, pour que les créanciers, le débiteur et le ministère public contestent la vente. Le juge statue en 5 jours. La contestation fondée sur le prix n'est reçue qu'avec une offre ferme supérieure et une caution de 10 %, et l'auteur de l'offre reste lié comme adjudicataire. Une contestation infondée est un acte attentatoire à la dignité de la justice. Texte de l'art. 143.

L'art. 144 permet au juge d'autoriser une modalité de vente différente de celles de l'art. 142 lorsqu'il existe un motif justifié, et l'art. 142, V, admet toute autre modalité approuvée selon la loi. C'est de là que viennent la vente directe et l'offre sous pli fermé que certains avis de vente prévoient. L'art. 145 traite d'une autre hypothèse : les créanciers peuvent se faire attribuer les biens ou les acquérir par l'intermédiaire d'une société, d'un fonds ou d'un véhicule d'investissement.

Dans le redressement judiciaire, l'art. 60 impose de vendre la filiale ou l'unité productive isolée prévue au plan selon l'art. 142, sans succession d'aucune nature, y compris environnementale et réglementaire (alinéa unique). L'art. 66 exige l'autorisation du juge pour vendre un bien hors plan, et le §3º étend la même protection contre la succession à cette vente lorsqu'elle est faite selon l'art. 142 et dans le respect de l'art. 141, §1º. Texte de l'art. 60.

Ce qui change par rapport à la vente judiciaire ordinaire

Celui qui connaît la vente du CPC doit désapprendre trois choses. Premièrement, le plancher : dans le CPC, une offre inférieure au minimum fixé par le juge ou, à défaut, inférieure à 50 % de l'évaluation est vile et donc refusée (art. 891, alinéa unique) ; dans la faillite, la notion n'existe pas (art. 142, §2º-A, V), et le troisième appel accepte n'importe quelle valeur. Deuxièmement, la défense du prix : dans l'exécution ordinaire, le débiteur a intérêt à ce que le bien parte cher, car l'excédent lui revient ; dans la faillite, le produit va au concours des créanciers et l'administrateur a un délai pour vendre. Troisièmement, la succession : dans les deux procédures, l'impôt antérieur est subrogé dans le prix d'adjudication (art. 130, alinéa unique, du CTN ; STJ, Tema 1.134), et dans la faillite l'art. 141, II, écarte en outre la succession dans toutes les obligations du débiteur. Le point qui dépend de l'avis de vente et de la jurisprudence, dans les deux procédures, est la copropriété impayée, obligation propter rem : il existe des décisions dans les deux sens, et l'avis de vente en dispose généralement.

Il y a aussi un point de compétence. Le juge de la faillite est indivisible et attire les actions relatives aux biens du failli, sauf les actions du travail, les actions fiscales et celles non régies par la loi dans lesquelles le failli est demandeur (art. 76), et les actes de saisie et de vente passent par lui. Si le même bien est vendu aux enchères devant une autre juridiction, la vente hors du juge de la faillite peut être inopposable. Avant d'enchérir, l'acheteur vérifie que la vente est bien celle du juge de la faillite et que les saisies d'autres juridictions inscrites au titre de propriété (matrícula) y seront traitées.

La procédure, du jugement à la remise des clés

Le jugement de faillite nomme l'administrateur judiciaire, fixe la période suspecte (termo legal) et ordonne de communiquer la faillite aux registres et organismes publics (art. 99) ; la mention sur les titres de propriété des immeubles découle de cette communication. Lors de la saisie-appréhension (arrecadação, art. 108), l'administrateur recueille les biens et dresse le procès-verbal qui liste et décrit chacun d'eux ; c'est la première preuve qu'un immeuble appartient à la masse. Vient ensuite l'évaluation, qui devient la référence du premier appel, et le plan de réalisation de l'actif, présenté au juge dans les 60 jours de la nomination (art. 99, §3º), où l'on décide si l'immeuble est vendu seul ou en bloc avec l'usine. La décision qui autorise la vente fixe la modalité et les conditions, après audition de l'administrateur, du ministère public et du comité de créanciers, s'il existe. C'est le document qui sécurise l'acheteur.

L'avis de vente (edital) comporte la description du lot, les dates des appels, les planchers, la commission, le mode de paiement et la clause sur les dettes. Le CPC, appliqué par le §3º de l'art. 142, exige une publication au moins 5 jours à l'avance (art. 887), et les avis de la masse donnent en général davantage. Les trois appels ont lieu en un mois environ à partir du premier. Après le procès-verbal d'adjudication courent les 48 heures de l'art. 143 ; sans contestation, le juge homologue et l'adjudicataire règle le solde dans le délai de l'avis de vente. La lettre d'adjudication (carta de arrematação) est délivrée, l'adjudicataire paie l'ITBI (droit de mutation) et inscrit la lettre au titre de propriété, puis demande au juge de la faillite l'ordre de mise en possession. Dans une procédure sans incident, des enchères à la remise des clés, il faut compter de trois à six mois. Avec une revendication, une contestation ou un recours contre le jugement, cela peut dépasser un an. L'argent de l'offre ne doit pas être de l'argent dont vous avez besoin à court terme.

Les risques qui n'existent qu'ici

La demande de restitution (art. 85) est le risque le plus caractéristique. Un tiers peut réclamer un bien qui était en possession de la faillie mais ne lui appartenait pas : immeuble avec aliénation fiduciaire, bien loué, bien d'un associé saisi par erreur. Si la demande est accueillie après la vente, la règle est la restitution en argent au tiers (art. 86, I), mais, en cas de vice dans la vente, l'adjudication peut être remise en cause, et l'adjudicataire reste des mois sans le bien et sans l'argent. Cherchez dans la procédure les incidents de restitution portant sur le lot et posez la question par écrit à l'administrateur judiciaire.

Le bien grevé d'une aliénation fiduciaire appartient à la banque jusqu'au remboursement. Dans la faillite, le créancier fiduciaire le retire par la restitution ; dans le redressement judiciaire, la créance reste en dehors des effets de la procédure (art. 49, §3º). L'immeuble peut figurer par erreur dans un avis de vente, ou le lot peut n'être que le droit de la faillie sur lui, auquel cas vous adjugez un droit, non l'immeuble. Le titre de propriété à jour montre l'inscription de l'aliénation fiduciaire et son éventuelle radiation.

Le passif environnemental exige de la prudence, car la loi et la jurisprudence ne parlent pas le même langage. Dans la faillite, la non-succession de l'art. 141 atteint les obligations de l'entreprise ; pour la contamination de l'immeuble lui-même, la Súmula 623 du STJ traite l'obligation de réparer comme propter rem, qui suit le bien. Dans le redressement judiciaire, l'art. 60, alinéa unique, et l'art. 66, §3º, écartent la succession de toute nature, y compris environnementale, et la relation entre ces dispositions et la Súmula n'est pas encore stabilisée. Pour une usine chimique, métallurgique, de combustibles ou une tannerie, traitez le passif comme le vôtre et demandez l'historique environnemental avant d'enchérir.

L'occupation du siège est souvent le fait d'anciens salariés restés gardiens, d'un ancien associé ou d'occupants illégaux ; la non-succession ne règle pas la possession, et l'expulsion est un coût et un délai à votre charge. Le locataire est un cas à part : la faillite du bailleur ne met pas fin au bail (art. 119, VII), et l'adjudicataire peut dénoncer le contrat, avec 90 jours pour quitter les lieux, sauf bail à durée déterminée avec clause de vigueur inscrite au titre de propriété (art. 8º de la Lei 8.245/1991). Le lot avec machines et stocks peut être un autre lot, de la masse ou d'un tiers ; garder et restituer un équipement qui n'est pas le vôtre est un coût pour vous. Les unités d'un promoteur failli peuvent avoir un promettant-acquéreur avec contrat inscrit, et, lorsque l'opération a un patrimoine d'affectation, le terrain et les unités sont hors de la masse (art. 119, IX). Enfin, le recours contre le jugement de faillite peut faire tomber la base d'une vente non encore conclue, et l'administrateur peut demander la suspension de la vente à tout moment.

Les cinq erreurs du premier achat

Croire que « sans succession » règle l'occupation. Miser sur le troisième appel sans lire le rapport mensuel de l'administrateur et les décisions récentes, qui montrent si la vente est contestée. Compter sur un paiement échelonné ou un financement, alors que l'avis de vente exige le paiement intégral en quelques jours et que la banque finance mal sans lettre inscrite. Ne pas visiter parce que « ce n'est qu'un entrepôt », alors que la toiture, les installations et le sol industriel d'un bâtiment abandonné depuis des années coûtent cher. Et ignorer le titre de propriété et le procès-verbal de saisie-appréhension, qui prouvent que le bien est à la masse et sans aliénation fiduciaire.

Le calcul complet

Outre l'offre, entrent la commission du commissaire-priseur, fixée par le juge et en général de 5 %, payée sur-le-champ ; l'ITBI, de 2 % à 3 % dans la plupart des villes, dont le STJ fixe la base à la valeur de la transaction déclarée (Tema 1.113) et, dans l'adjudication judiciaire, à la valeur d'adjudication, bien que de nombreuses mairies perçoivent sur la valeur vénale ; les émoluments d'inscription de la lettre et les frais de justice, entre 1 % et 2 % ; les dettes que l'avis de vente attribue à l'adjudicataire ; l'expulsion, avec frais, huissier et parfois un accord de départ ; la régularisation du permis d'habiter (habite-se) et de la surface ; la dépollution dans une activité à risque ; et, pour qui revend, l'impôt sur le revenu au titre de la plus-value, de 15 % à 22,5 % pour une personne physique, la commission, l'ITBI, l'inscription et les travaux justifiés s'ajoutant au coût d'acquisition. Le guide des coûts d'achat aux enchères détaille le calcul.

Quel type de bien apparaît

L'inventaire de la faillite contient moins d'appartements et de maisons et davantage d'immeubles à usage professionnel : entrepôt et site industriel, pour l'industriel voisin, l'opérateur logistique et l'investisseur de rendement ; siège social, pour l'entreprise qui veut ses propres locaux ; terrain de promoteur, pour le constructeur et le lotisseur ; ferme et bien rural, pour le producteur de la région et le fonds agricole ; hôtel, station-service et centre commercial, pour l'opérateur du secteur ; stock d'appartements d'un constructeur failli, le cas où la personne physique entre en jeu ; et immeubles de banque ou de consortium en liquidation, en général agences et sièges. Chaque type a sa précaution propre : machines et environnement pour l'entrepôt, occupation et copropriété pour le siège, promesses inscrites et affectation pour le terrain, CCIR (certificat du cadastre rural) et fermier pour la ferme, licences et cuve enterrée pour la station-service, promettant-acquéreur et chantier inachevé pour l'appartement.

Comment enquêter sur un lot

Presque tout est écrit dans la procédure. Le dossier de faillite est public sur le site du tribunal, par le numéro de l'avis de vente : cherchez le jugement de faillite, la décision qui a autorisé la vente, les demandes de restitution et les recours pendants. Le site de l'administrateur judiciaire tient, par obligation légale (art. 22, I, k), une page par procédure avec avis de vente, rapports et avis aux créanciers. Le rapport mensuel expose l'état de la liquidation et les ventes réalisées. Le rapport d'évaluation est la base du premier appel ; vérifiez la date. Le tableau général des créanciers montre qui peut avoir intérêt à contester. L'avis de vente est la loi de la vente. Le titre de propriété à jour montre la mention de la faillite, l'aliénation fiduciaire, les saisies d'autres juridictions et les promesses inscrites. Pour savoir lire ces documents, voyez le guide comment lire l'avis de vente et le titre de propriété.

Avant d'enchérir, dix questions avec réponse : l'immeuble figure-t-il au procès-verbal de saisie-appréhension et la faillite est-elle mentionnée au titre de propriété ? Y a-t-il une décision du juge autorisant la vente dans cette modalité et à ces conditions ? Existe-t-il une demande de restitution ou une aliénation fiduciaire sur le lot ? Un recours est-il pendant contre le jugement de faillite ? L'avis de vente dit-il qui paie l'IPTU et les charges de copropriété antérieurs ? Qui occupe l'immeuble et à quel titre ? Le lot est-il seulement l'immeuble ou inclut-il machines, stocks et améliorations de tiers ? L'activité antérieure peut-elle avoir laissé un passif environnemental ? Vous, vos associés ou vos parents avez-vous avec le failli un lien qui écarte la non-succession ? L'argent de l'offre, de la commission, de l'ITBI et de l'expulsion est-il disponible comptant ? Une question sans réponse devient une question écrite à l'administrateur judiciaire, par le canal indiqué dans l'avis de vente.

Redressement judiciaire : ce qui change

Dans le redressement judiciaire, le vendeur est la débitrice elle-même, surveillée par l'administrateur judiciaire et autorisée par le juge. L'unité productive isolée prévue au plan est vendue sans succession d'aucune nature (art. 60), et le bien hors plan, vendu avec autorisation judiciaire selon l'art. 142, reçoit la même protection (art. 66, §3º). Les grands redressements vendent par procédure concurrentielle organisée, souvent avec un soumissionnaire de référence qui fixe le plancher et peut s'aligner sur la meilleure offre ; qui entre dans la compétition lit cette procédure, car la vente n'est pas celle du CPC. Le risque propre est la conversion en faillite (art. 73) : la vente conclue et payée avec autorisation judiciaire ne peut être annulée (art. 66-A) et les actes d'aliénation sont présumés valables (art. 74), mais la vente en cours tend à être reprise par l'administrateur judiciaire selon la procédure de faillite, au gré du juge.

Ce guide est un outil d'aide à la décision, non un avis juridique. Pour le lot concret, lisez l'avis de vente, le titre de propriété et le dossier, et consultez un avocat pratiquant le droit des faillites. Les termes employés ici figurent dans le glossaire de la faillite au Brésil ; les biens en vente sont sur la page des enchères. Pour la démarche d'achat, voyez comment acheter un bien aux enchères au Brésil et les risques d'achat.

Questions fréquentes

Faut-il être créancier pour acheter dans une vente aux enchères de masse de la faillite ?

Non. Toute personne physique ou morale peut s'inscrire auprès du commissaire-priseur et enchérir. Celui qui a les liens de l'art. 141, §1º, de la Lei 11.101/2005 (associé, parent jusqu'au 4º degré, agent du failli) peut adjuger, mais perd la protection contre la succession dans les dettes.

Que devient l'hypothèque inscrite au titre de propriété ?

Elle est radiée : le bien est livré libre de charges et le créancier hypothécaire est subrogé dans le prix, dans l'ordre de l'art. 83 (art. 141, I et II). La radiation se fait avec la lettre d'adjudication.

Puis-je acheter toute l'usine, avec l'immeuble et les machines ?

Oui, lorsque le plan de réalisation de l'actif prévoit la vente en bloc ou comme unité productive isolée (art. 140). Le lot est alors l'ensemble et la non-succession couvre tout ce qui s'y trouve.