Ce que coûte vraiment un achat aux enchères au Brésil : commission, taxes, dettes et coûts cachés

En plus de l'offre, l'adjudicataire paie en général de 12 % à 20 % de plus : la commission du commissaire-priseur (environ 5 %), la taxe de mutation ITBI (2 % à 3 %), l'enregistrement (~1 %) et, selon l'avis de vente, l'IPTU et les charges de copropriété impayés ainsi que le coût de la libération des lieux. Additionnez tout avant de fixer votre offre maximale — la règle est de ne pas dépasser le prix de marché moins ces coûts et la marge souhaitée.

L'offre n'est qu'un début. Celui qui compare l'offre au prix de marché et considère toute la différence comme un bénéfice découvre, trop tard, qu'entre 12 % et 20 % de la valeur partent en coûts — et que certains peuvent être évités en lisant l'avis de vente. Voici le tableau complet. Les montants sont en réais brésiliens (R$).

Les coûts que tout adjudicataire paie

Commission du commissaire-priseur — 5 % de l'offre, payée à part (elle n'est pas déduite de l'offre). C'est le coût le plus souvent oublié dans les calculs d'un débutant.
ITBI — 2 % à 3 %, la taxe municipale de mutation, généralement calculée sur le prix d'adjudication (certaines communes tentent de la calculer sur la valeur cadastrale — un litige fréquent ; la Cour supérieure de justice du Brésil a une jurisprudence favorable à l'adjudicataire).
Frais d'enregistrement et de notaire — ~1 % à 1,5 % pour enregistrer l'acte d'adjudication (carta de arrematação, judiciaire) ou l'acte de vente (extrajudiciaire) au registre foncier, selon le barème de l'État.
Frais de justice de l'acte d'adjudication — dans la vente aux enchères judiciaire, calculés sur la valeur ; ils varient selon le tribunal.

Les coûts qui dépendent de l'avis de vente

IPTU impayé (taxe foncière municipale) — dans la vente aux enchères judiciaire, la règle est la subrogation dans le prix (article 130, paragraphe unique, du Code des impôts national) : ce n'est pas votre problème. Dans la vente extrajudiciaire, l'avis de vente peut vous le transférer. Vérifiez toujours la clause.
Charges de copropriété impayées — une dette propter rem : si l'avis de vente ne l'impute pas sur le prix, elle suit le bien. En appartement, c'est souvent la plus grosse surprise — demandez un relevé au syndic avant d'enchérir.
Libération des lieux — un bien occupé coûte du temps (des mois jusqu'à la possession) et, souvent, une indemnité de départ négociée avec l'occupant.
Travaux — vous ne voyez presque jamais l'intérieur à l'avance. Prévoyez une réserve de 5 à 10 % pour les biens occupés ou anciens.

Le coût de sortie : l'impôt à la revente

Pour l'investisseur, la plus-value à la revente est imposée à 15 % (jusqu'à R$ 5 millions) sur la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition — et le coût d'acquisition comprend l'offre, la commission, l'ITBI et les dépenses justifiées. Conservez tous les justificatifs : chacun réduit l'impôt plus tard. Les non-résidents sont imposés sur les gains de source brésilienne et doivent vérifier les règles de leur propre pays et toute convention fiscale applicable.

Exemple complet : une offre de R$ 300 000

Poste	Montant
Offre (2e tour)	R$ 300 000
Commission du commissaire-priseur (5 %)	R$ 15 000
ITBI (3 %)	R$ 9 000
Enregistrement + frais (~1,2 %)	R$ 3 600
Charges de copropriété impayées (exemple, si l'avis de vente les met à votre charge)	R$ 8 000
Indemnité de départ de l'occupant + petites réparations	R$ 12 000
Coût total	R$ 347 600 (+15,9 %)

Si le bien vaut R$ 450 000 sur le marché, la décote réelle passe de « 33 % » (dans la tête du débutant) à 23 % — toujours excellente, mais c'est ce chiffre qui doit fixer l'offre maximale.

La règle pratique

Avant d'enchérir, calculez : offre maximale = valeur de marché × (1 − marge souhaitée) − coûts estimés. Chaque fiche de bien sur Hasta indique la valeur d'expertise, la décote et le prix au m² habituel du secteur pour une première estimation. Le rapport IA de Hasta (Veredika) établit le tableau des coûts du bien concerné en lisant l'avis de vente pour savoir quelles dettes sont à votre charge — le rapport est rédigé en portugais.

Questions fréquentes

Combien coûte un achat au-delà de l'offre ?

En général de 12 % à 20 % de la valeur : commission du commissaire-priseur (5 %), ITBI (2–3 %), enregistrement (~1–1,5 %) et — selon l'avis de vente — IPTU et charges de copropriété impayés, libération des lieux et travaux.

Qui paie l'IPTU impayé d'un bien acheté aux enchères ?

Dans une vente aux enchères judiciaire, les dettes fiscales sont en règle générale subrogées dans le prix (art. 130, paragraphe unique, du Code des impôts national) — elles ne sont pas à la charge de l'adjudicataire. Dans la vente extrajudiciaire, cela dépend de l'avis de vente : lisez la clause relative aux dettes.

La dette de copropriété passe-t-elle à l'adjudicataire ?

Les charges de copropriété sont une obligation propter rem (elles suivent le bien). Si l'avis de vente n'impute pas la dette sur le prix de la vente, elle peut être transmise avec le bien — vérifiez le montant auprès du syndic avant d'enchérir.