Leilão de massa falida no Brasil: como comprar imóvel de empresa falida

Na falência quem vende é o administrador judicial (administrador judicial), para pagar aos credores, e o devedor não tem interesse no excedente: a lei manda vender em até 180 dias, aceita qualquer valor na terceira chamada e entrega o bem sem as dívidas do falido. Em troca, o comprador assume riscos que não existem noutros leilões. Este guia percorre a lei, o processo, os riscos, a conta e o que confirmar antes do lance.

O leilão de massa falida (leilão de massa falida) é a venda judicial dos bens de uma empresa cuja falência foi decretada. Quem vende é o administrador judicial (administrador judicial), nomeado pelo juiz, e o dinheiro vai para os credores pela ordem da lei. Para quem compra, o regime tem duas faces: o preço cai depressa, porque o devedor não tem interesse no excedente e a lei manda vender logo; e o bem sai sem as dívidas do falido. A contrapartida é um conjunto de riscos próprios, que este guia percorre pela ordem em que aparecem.

Os quatro regimes que o comprador encontra

O anúncio oficial do leilão (edital) pode resultar de quatro situações parecidas, com regras diferentes. Na falência, a empresa quebrou e o administrador judicial vende os bens nos termos da Lei 11.101/2005, com a reforma da Lei 14.112/2020. Na recuperação judicial (recuperação judicial), a empresa ainda funciona e vende bens para cumprir o plano aprovado pelos credores, com autorização do juiz. Na liquidação extrajudicial (liquidação extrajudicial), os bancos, consórcios e cooperativas de crédito são encerrados por um liquidante nomeado pelo Banco Central (Lei 6.024/1974), e as seguradoras pelo Decreto-Lei 73/1966, sob a Susep, sem passar pelo juiz da falência. Na insolvência civil (insolvência civil), a pessoa singular ou a sociedade não empresária que deve mais do que tem segue os arts. 748 a 786-A do CPC de 1973, mantidos pelo art. 1.052 do CPC de 2015. Este guia trata da falência e assinala, em cada ponto, o que muda na recuperação judicial. Para os outros dois regimes, consulte um advogado brasileiro.

A lei em cinco artigos

A venda de bens na falência consta dos arts. 139 a 148 da Lei 11.101. Cinco artigos decidem o resultado para quem compra.

O art. 142 diz como se vende: por leilão eletrónico, presencial ou híbrido; por processo competitivo organizado, conduzido por agente especializado; ou por qualquer outra modalidade aprovada nos termos da lei. O §2º-A explica o preço baixo: a venda realiza-se mesmo com o mercado desfavorável, não espera pelo quadro de credores, pode recorrer a leiloeiros e corretores, deve ocorrer em até 180 dias do auto de arrecadação e não está sujeita ao conceito de preço vil. O §3º-A organiza o leilão em três chamadas: a primeira pela avaliação, no mínimo; a segunda, em até 15 dias, por no mínimo 50% da avaliação; a terceira, em até 15 dias, por qualquer preço. O §7º exige a intimação eletrónica do Ministério Público e das Fazendas Públicas, sob pena de nulidade. O §8º diz que toda a venda feita ao abrigo da lei é alienação judicial. Texto do art. 142.

O art. 141 diz o que vem com o bem: nada. O inciso II declara o objeto livre de qualquer ónus e sem sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, incluindo as tributárias, laborais e de acidente de trabalho; as hipotecas e penhoras são canceladas e os credores sub-rogam-se no preço (inciso I). O §1º afasta a proteção quando o arrematante é sócio da sociedade falida ou sociedade controlada pelo falido; parente, em linha reta ou colateral até ao 4º grau, por consanguinidade ou afinidade, do falido ou de sócio da sociedade falida; ou agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão. O §2º diz que os trabalhadores contratados pelo arrematante entram com contrato novo. Texto do art. 141.

O art. 143 abre uma janela de 48 horas, contadas da arrematação, para credores, devedor e Ministério Público impugnarem a venda. O juiz decide em 5 dias. A impugnação pelo preço só é recebida com oferta firme superior e caução de 10%, e quem oferece fica vinculado como arrematante. A impugnação infundada é ato atentatório da dignidade da justiça. Texto do art. 143.

O art. 144 permite ao juiz autorizar modalidade de venda diferente das do art. 142 quando houver motivo justificado, e o art. 142, V, admite qualquer outra modalidade aprovada nos termos da lei. É daí que vêm a venda direta e a proposta fechada que alguns editais trazem. O art. 145 trata de outra hipótese: os credores podem adjudicar os bens ou adquiri-los através de sociedade, fundo ou veículo de investimento.

Na recuperação judicial, o art. 60 manda vender a filial ou unidade produtiva isolada prevista no plano nos termos do art. 142, sem sucessão de qualquer natureza, incluindo a ambiental e a regulatória (parágrafo único). O art. 66 exige autorização do juiz para vender bem fora do plano, e o §3º estende a mesma proteção contra a sucessão a essa venda quando feita nos termos do art. 142 e respeitado o art. 141, §1º. Texto do art. 60.

O que muda em relação ao leilão judicial comum

Quem conhece o leilão do CPC tem de desaprender três coisas. Primeiro, o piso: no CPC é vil, e por isso recusado, o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem fixação, abaixo de 50% da avaliação (art. 891, parágrafo único); na falência o conceito não existe (art. 142, §2º-A, V), e a terceira chamada aceita qualquer valor. Segundo, a defesa do preço: na execução comum o devedor tem interesse em que o bem saia caro, porque o excedente é seu; na falência o produto vai para o concurso de credores e o administrador tem prazo para vender. Terceiro, a sucessão: nos dois regimes o tributo anterior sub-roga-se no preço da arrematação (art. 130, parágrafo único, do CTN; STJ, Tema 1.134), e na falência o art. 141, II, afasta ainda a sucessão em todas as obrigações do devedor. O ponto que depende do edital e da jurisprudência, nos dois regimes, é o condomínio em atraso, obrigação propter rem: há decisões nos dois sentidos, e o edital costuma dispor.

Há também um ponto de competência. O juízo da falência é indivisível e atrai as ações sobre bens do falido, ressalvadas as laborais, as fiscais e as não reguladas pela lei em que o falido é autor (art. 76), e os atos de constrição e venda passam por ele. Se o mesmo imóvel estiver a ser leiloado noutra vara, a venda fora do juízo falimentar pode ser ineficaz. O comprador confirma, antes do lance, que o leilão é o do juízo da falência e que as penhoras de outros juízos constantes do registo predial (matrícula) serão tratadas nele.

O processo, da decretação à chave

A sentença de falência nomeia o administrador judicial, fixa o termo legal e manda comunicar a quebra aos registos e órgãos públicos (art. 99); a averbação nas matrículas dos imóveis resulta dessa comunicação. Na arrecadação (art. 108), o administrador recolhe os bens e lavra o auto, que lista e descreve cada um; é a primeira prova de que um imóvel pertence à massa. Segue-se a avaliação, que passa a ser a referência da primeira chamada, e o plano de realização do ativo, apresentado ao juiz em 60 dias após a nomeação (art. 99, §3º), no qual se decide se o imóvel vai sozinho ou em bloco com a fábrica. A decisão que autoriza a venda fixa a modalidade e as condições, ouvidos o administrador, o Ministério Público e o comité de credores, se existir. É o documento que dá segurança ao comprador.

O edital traz a descrição do lote, as datas das chamadas, os pisos, a comissão, a forma de pagamento e a cláusula sobre dívidas. O CPC, aplicado pelo §3º do art. 142, exige publicação com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 887), e os editais da massa costumam dar mais. As três chamadas decorrem em cerca de um mês, contado da primeira. Depois do auto de arrematação correm as 48 horas do art. 143; sem impugnação, o juiz homologa e o arrematante completa o pagamento no prazo do edital. A carta de arrematação é emitida, o arrematante paga o ITBI e regista a carta na matrícula, e por fim pede ao juiz da falência o mandado de imissão na posse. Em processo sem incidentes, do leilão à chave levam-se de três a seis meses. Com restituição, impugnação ou recurso contra a decretação, pode passar de um ano. O dinheiro do lance não deve ser dinheiro de que precise a curto prazo.

Os riscos que só existem aqui

O pedido de restituição (art. 85) é o risco mais característico. Um terceiro pode pedir a devolução de um bem que estava em poder da falida mas não lhe pertencia: imóvel com alienação fiduciária, bem arrendado, bem de sócio arrecadado por engano. Se o pedido for julgado procedente depois do leilão, a regra é a restituição em dinheiro ao terceiro (art. 86, I), mas havendo vício na venda a arrematação pode ser discutida, e o arrematante fica meses sem o bem e sem o dinheiro. Procure no processo os incidentes de restituição sobre o lote e pergunte por escrito ao administrador judicial.

O bem com alienação fiduciária pertence ao banco até à quitação. Na falência o credor fiduciário retira-o pela restituição; na recuperação judicial o crédito fica fora dos efeitos do processo (art. 49, §3º). O imóvel pode aparecer num edital por engano, ou o lote pode ser apenas o direito da falida sobre ele, caso em que arremata um direito, não o imóvel. A matrícula atualizada mostra o registo da alienação fiduciária e se houve cancelamento.

O passivo ambiental exige cuidado porque a lei e a jurisprudência não falam a mesma língua. Na falência, a não sucessão do art. 141 alcança as obrigações da empresa; para a contaminação do próprio imóvel, a Súmula 623 do STJ trata a obrigação de reparar como propter rem, que acompanha o bem. Na recuperação judicial, o art. 60, parágrafo único, e o art. 66, §3º, afastam a sucessão de qualquer natureza, incluindo a ambiental, e a relação entre essas disposições e a Súmula ainda não está pacificada. Em fábrica química, metalúrgica, de combustíveis ou curtume, trate o passivo como seu e peça o histórico ambiental antes do lance.

A ocupação da sede costuma ser por antigos trabalhadores que ficaram como depositários, por antigo sócio ou por invasores; a não sucessão não resolve a posse, e desocupar é custo e prazo seus. O arrendatário é caso à parte: a falência do senhorio não encerra o arrendamento (art. 119, VII), e o arrematante pode denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação, salvo arrendamento por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º da Lei 8.245/1991). O lote com máquinas e existências pode ser outro lote, da massa ou de terceiro; guardar e devolver equipamento alheio é custo seu. As frações de incorporadora falida podem ter promitente comprador com contrato registado, e quando a incorporação tem património de afetação, terreno e frações ficam fora da massa (art. 119, IX). Por fim, o recurso contra a decretação da falência pode derrubar a base da venda ainda não concluída, e o administrador pode pedir a suspensão do leilão a qualquer momento.

Os cinco erros de primeira viagem

Achar que "sem sucessão" resolve a ocupação. Apostar na terceira chamada sem ler o relatório mensal do administrador e as decisões recentes, que mostram se a venda tem sido contestada. Contar com pagamento em prestações ou financiamento, quando o edital exige pagamento integral em poucos dias e o banco não financia bem sem carta registada. Não visitar porque "é só um armazém", quando telhado, instalações e piso industrial de edifício abandonado há anos custam caro. E ignorar a matrícula e o auto de arrecadação, que são o que prova que o bem é da massa e não tem alienação fiduciária.

A conta completa

Além do lance, entram a comissão do leiloeiro, fixada pelo juiz e em geral de 5%, paga no ato; o ITBI, de 2% a 3% na maioria das cidades, cuja base o STJ fixa no valor da transação declarado (Tema 1.113) e, na arrematação judicial, no valor da arrematação, embora muitas prefeituras cobrem pelo valor venal; os emolumentos do registo da carta e as custas, entre 1% e 2%; as dívidas que o edital atribuir ao arrematante; a desocupação, com custas, oficial de justiça e por vezes um acordo de saída; a regularização da licença de utilização (habite-se) e da área; a descontaminação em atividade de risco; e, para quem revende, o imposto sobre o rendimento relativo à mais-valia (ganho de capital), de 15% a 22,5% para pessoa singular, com comissão, ITBI, registo e obras documentadas somados ao custo de aquisição. Para os custos em geral, veja o guia custos de arrematar em leilão no Brasil.

Que tipo de bem aparece

O inventário da falência tem menos apartamentos e casas e mais imóveis de uso empresarial: armazém e fábrica, para a indústria vizinha, o operador logístico e o investidor de rendimento; sede corporativa, para a empresa que quer sede própria; terreno de incorporadora, para construtora e loteadora; quinta e imóvel rústico, para o produtor da região e o fundo agrícola; hotel, posto de combustível e centro comercial, para o operador do setor; existências de apartamentos de construtora falida, o caso em que a pessoa singular entra; e imóveis de banco ou consórcio em liquidação, em geral agências e sedes. Cada tipo tem um cuidado próprio: máquinas e ambiente no armazém, ocupação e condomínio na sede, promessas registadas e afetação no terreno, CCIR e arrendatário na quinta, licenças e depósito enterrado no posto, promitente comprador e obra inacabada no apartamento.

Como investigar um lote

Quase tudo está escrito no processo. O processo de falência é público no sítio do tribunal, pelo número do edital: procure a sentença de quebra, a decisão que autorizou a venda, os pedidos de restituição e os agravos pendentes. O sítio do administrador judicial mantém, por dever legal (art. 22, I, k), página por processo com editais, relatórios e avisos aos credores. O relatório mensal conta o estado da liquidação e as vendas feitas. O laudo de avaliação é a base da primeira chamada; confira a data. O quadro geral de credores mostra quem pode ter interesse em impugnar. O edital é a lei do leilão. A matrícula atualizada mostra a averbação da falência, a alienação fiduciária, as penhoras de outros juízos e as promessas registadas. Para ler estes dois documentos, veja o guia como analisar o edital e a matrícula.

Antes do lance, dez perguntas com resposta: o imóvel consta do auto de arrecadação e tem a falência averbada na matrícula? Há decisão do juiz a autorizar a venda nesta modalidade e com estas condições? Existe pedido de restituição ou alienação fiduciária sobre o lote? Há recurso pendente contra a sentença de falência? O edital diz quem paga o IPTU e o condomínio anteriores? Quem ocupa o imóvel e a que título? O lote é só o imóvel ou inclui máquinas, existências e benfeitorias de terceiros? A atividade anterior pode ter deixado passivo ambiental? Você, os seus sócios ou parentes têm vínculo com o falido que afaste a não sucessão? O dinheiro do lance, da comissão, do ITBI e da desocupação está disponível de imediato? Pergunta sem resposta transforma-se em pergunta por escrito ao administrador judicial, pelo canal do edital.

Recuperação judicial: o que muda

Na recuperação judicial quem vende é a própria devedora, fiscalizada pelo administrador judicial e autorizada pelo juiz. A unidade produtiva isolada prevista no plano sai sem sucessão de qualquer natureza (art. 60), e o bem fora do plano, vendido com autorização judicial nos termos do art. 142, recebe a mesma proteção (art. 66, §3º). As grandes recuperações vendem por processo competitivo organizado, muitas vezes com um proponente âncora que define o piso e pode cobrir a melhor oferta; quem entra na disputa lê esse procedimento, porque o leilão não é o do CPC. O risco próprio é a convolação em falência (art. 73): a venda concluída e paga com autorização judicial não pode ser anulada (art. 66-A) e os atos de alienação presumem-se válidos (art. 74), mas a venda em curso tende a ser retomada pelo administrador judicial no regime da falência, conforme decidir o juízo. Os lotes abertos estão na página de leilões.

Este guia é material de apoio à decisão, não parecer jurídico. Para o lote concreto, leia o edital, a matrícula e o processo, e procure um advogado com prática em direito falimentar. Os termos usados aqui estão no glossário da falência; os imóveis à venda estão na página de leilões.

Perguntas frequentes

Preciso de ser credor para comprar em leilão de massa falida?

Não. Qualquer pessoa singular ou coletiva pode habilitar-se junto do leiloeiro e dar lance. Quem tem os vínculos do art. 141, §1º, da Lei 11.101/2005 (sócio, parente até ao 4º grau, agente do falido) arremata, mas perde a proteção contra a sucessão nas dívidas.

O que acontece à hipoteca que consta da matrícula?

É cancelada: o bem sai livre de ónus e o credor hipotecário sub-roga-se no preço, pela ordem do art. 83 (art. 141, I e II). O cancelamento é feito com a carta de arrematação.

Posso comprar a fábrica inteira, com imóvel e máquinas?

Sim, quando o plano de realização do ativo prevê a venda em bloco ou como unidade produtiva isolada (art. 140). Nesse caso o lote é o conjunto e a não sucessão alcança tudo o que nele está.