巴西破产财产拍卖：如何购买破产企业的房产
在破产中，出售方是破产管理人，目的是清偿债权人，债务人对超出部分没有利益：法律要求在180日内出售，第三轮接受任何金额，并且交付的标的不带破产人的债务。作为交换，买家要承担其他拍卖中不存在的风险。本指南依次说明法律、流程、风险、成本账，以及出价前要核对的事项。
破产财产拍卖（leilão de massa falida）是对已被宣告破产的企业的资产进行的司法出售。出售方是法官指定的破产管理人（administrador judicial），所得款项按法律规定的顺序清偿债权人。对买家而言，这种程序有两面：价格下降得快，因为债务人对超出部分没有利益，且法律要求尽快出售；标的物交付时不带破产人的债务。代价是一组特有的风险，本指南按其出现的顺序逐一说明。
买家会遇到的四种制度
拍卖公告（edital）可能来自四种相近但规则不同的情形。在破产（falência）中，企业已经倒闭，破产管理人依据第11.101/2005号法律（经第14.112/2020号法律修订）出售资产。在司法重整（recuperação judicial）中，企业仍在经营，经法官授权出售资产，以履行债权人批准的计划。在非司法清算（liquidação extrajudicial）中，银行、联合购买组织（consórcio）和信用合作社由巴西中央银行任命的清算人终止经营（第6.024/1974号法律），保险公司则由保险监管局（Susep）依据第73/1966号法令办理，均不经破产法官。在民事无力清偿（insolvência civil）中，负债超过资产的自然人或非经营性团体适用1973年《民事诉讼法典》（CPC）第748条至第786-A条，这些条款依2015年CPC第1.052条继续有效。本指南讲的是破产，并在各个要点指出司法重整有何不同。至于另外两种制度，本站不单独介绍。
五个条文中的法律
破产中的资产出售规定在第11.101号法律第139条至第148条。其中五个条文决定买家的结果。
第142条规定如何出售：通过电子、现场或混合方式的拍卖；通过由专业机构主持的有组织竞争程序；或通过依法批准的任何其他方式。第2-A款解释了为什么价格低：即使市场不景气也要出售，不等待债权人名册，可以使用拍卖师和经纪人，应在资产查封清单（auto de arrecadação）之日起180日内完成，且不适用“低价”（preço vil）概念。第3-A款把拍卖分为三轮：第一轮按评估价，不得低于该价；第二轮在15日内进行，不得低于评估价的50%；第三轮在15日内进行，任何价格均可。第7款要求以电子方式通知检察院和各级税务机关，违者无效。第8款规定，依该法进行的一切出售均为司法变卖。第142条文本。
第141条规定标的物附带什么：什么都不附带。第II项宣告标的物不带任何负担，买受人不承继债务人的义务，包括税务、劳动和工伤方面的义务；抵押权和查封被注销，债权人以价款为限代位受偿（第I项）。第1款在买受人是下列人员时取消这一保护：破产公司的股东，或由破产人控制的公司；破产人或破产公司股东的直系或旁系亲属（至四亲等，血亲或姻亲）；或为规避承继而充当破产人代理人的人。第2款规定，买受人聘用的员工签订新的劳动合同。第141条文本。
第143条给债权人、债务人和检察院一个自拍定之时起48小时的窗口，对出售提出异议。法官在5日内裁定。以价格为由的异议，只有在提出更高的确定报价并缴纳10%保证金时才被受理，提出报价的人即被约束为买受人。无依据的异议属于损害司法尊严的行为。第143条文本。
第144条允许法官在有正当理由时批准第142条所列方式以外的出售方式，而第142条第V项允许依法批准的任何其他方式。有些公告中的直接出售和密封报价即来源于此。第145条处理另一种情形：债权人可以受让（adjudicar）这些资产，或通过公司、基金或投资工具取得资产。
在司法重整中，第60条规定，计划中载明的分公司或独立生产单元（unidade produtiva isolada）依第142条出售，不发生任何性质的承继，包括环境和监管方面的承继（单款）。第66条要求在计划之外出售资产须经法官授权，其第3款把同样的免于承继的保护扩展到依第142条并遵守第141条第1款所做的这类出售。第60条文本。
与普通司法拍卖有什么不同
熟悉CPC拍卖的人需要放下三件事。第一，底价：在CPC中，低于法官确定的最低价，或在未确定时低于评估价50%的报价属于低价，因而被拒绝（第891条单款）；在破产中该概念不存在（第142条第2-A款第V项），第三轮接受任何金额。第二，价格的保护：在普通执行中，债务人希望标的物卖得贵，因为超出部分归他；在破产中，所得款项进入债权人的集体清偿，管理人有出售的期限。第三，承继：在两种程序中，此前的税款都以拍定价款为限代位清偿（《国家税法典》（CTN）第130条单款；STJ第1.134号主题（Tema 1.134）），而在破产中，第141条第II项还排除对债务人一切义务的承继。在两种程序中都取决于公告和判例的一点，是尚未缴清的物业费（condomínio），它是随物义务（propter rem）：有两种方向的判决，公告通常对此作出规定。
还有一个管辖问题。破产法院的管辖不可分割，吸引涉及破产人财产的诉讼，但劳动、税务以及不受该法调整的、破产人为原告的诉讼除外（第76条），查封和出售行为也要经过该法院。如果同一房产在另一法院被拍卖，在破产法院之外的出售可能无效。买家在出价前要核对：该拍卖是破产法院的拍卖，且产权登记簿（matrícula）上其他法院的查封将在该法院处理。
流程：从宣告到拿到钥匙
破产判决指定破产管理人，确定法定期间（termo legal），并责令把破产通知登记机关和公共机构（第99条）；房产登记簿上的破产登记即来源于该通知。在查封（arrecadação，第108条）中，管理人收集资产并制作清单，逐项列明和描述；这是一处房产属于破产财产的第一份证据。接着是评估，它成为第一轮的参考价，然后是资产变现计划，在任命后60日内向法官提交（第99条第3款），在其中决定房产是单独出售，还是与工厂一并成套出售。授权出售的裁定在听取管理人、检察院以及债权人委员会（如有）的意见后，确定出售方式和条件。它是给买家带来安全的文件。
拍卖公告载明标的描述、各轮日期、底价、佣金、付款方式以及关于债务的条款。依第142条第3款适用的CPC要求至少提前5日公告（第887条），破产财产的公告通常给得更长。三轮自第一轮起约一个月内完成。拍定笔录（auto de arrematação）之后，第143条的48小时开始计算；无异议的，法官确认，买受人在公告规定的期限内补足付款。随后签发拍定书（carta de arrematação），买受人缴纳不动产转让税（ITBI），把拍定书登记在产权登记簿上，最后向破产法官申请占有交付令。在没有附带争议的案件中，从拍卖到拿到钥匙需要三到六个月。有返还请求、异议或对宣告破产的上诉时，可能超过一年。出价的钱不应是你短期内需要的钱。
只有在这里才存在的风险
返还请求（pedido de restituição，第85条）是最典型的风险。第三人可以请求取回由破产人占有但不属于它的财产：设有信托让与担保的房产、被租赁的财产、被误查封的股东财产。如果该请求在拍卖之后被判成立，规则是向第三人以金钱返还（第86条第I项），但出售存在瑕疵时，拍定可能被质疑，买受人会有数月既没有标的物也没有钱。请在案卷中查找涉及该标的的返还争议，并以书面方式询问破产管理人。
设有信托让与担保的财产在清偿之前属于银行。在破产中，信托债权人通过返还请求取回它；在司法重整中，该债权不受程序效力影响（第49条第3款）。房产可能因错误出现在公告中，或者标的只是破产人对它的权利，此时你拍得的是一项权利，而不是房产。最新的产权登记簿会显示信托让与担保的登记以及是否已注销。
环境负债需要谨慎，因为法律和判例说的不是同一种话。在破产中，第141条的不承继涉及企业的义务；对于房产本身的污染，STJ第623号判例（Súmula 623）把修复义务视为随物义务，随财产而走。在司法重整中，第60条单款和第66条第3款排除任何性质的承继，包括环境承继，这些条款与该判例的关系尚无定论。在化工、冶金、燃料或制革厂，把负债当作自己的，并在出价前索取环境履历。
总部的占用通常来自留作保管人的前员工、前股东或侵占者；不承继解决不了占有问题，腾退是你的成本和时间。承租人是另一种情形：出租人破产不终止租赁（第119条第VII项），买受人可以通知解除合同，腾退期为90天，但有固定期限且在产权登记簿上登记了存续条款的租赁除外（第8.245/1991号法律第8条）。带机器和库存的标的可能是另一批标的，属于破产财产或第三人；保管和归还他人的设备是你的成本。破产开发商的单元可能有已登记合同的预购人，当开发项目设有专项资产（patrimônio de afetação）时，土地和单元不在破产财产之内（第119条第IX项）。最后，对宣告破产的上诉可能推翻尚未完成的出售的基础，管理人也可以在任何时候请求暂停拍卖。
初次参与的五个错误
以为“不承继”就解决了占用问题。不读管理人的月度报告和近期裁定就押注第三轮，而这些文件显示出售是否一直受到质疑。指望分期或贷款，而公告要求几天内一次付清，银行在没有已登记拍定书时也不好放贷。因为“只是个仓库”而不去看房，而闲置多年的建筑的屋顶、设施和工业地面代价高昂。以及忽视产权登记簿和查封清单，它们才能证明该财产属于破产财产且没有信托让与担保。
完整的账
除了出价，还有：拍卖师佣金，由法官确定，一般为5%，当场支付；不动产转让税（ITBI），在大多数城市为2%至3%，其计税基础，STJ确定为申报的交易价值（第1.113号主题，Tema 1.113），在司法拍卖中为拍定价值，尽管许多市政府按评估价值征收；拍定书登记的登记费和诉讼费，在1%至2%之间；公告归于买受人的债务；腾退，包括诉讼费、法院执行员以及有时的搬离协议；使用许可证（habite-se）和面积的补办；高风险活动的土壤治理；以及对于转售的人，资本利得所得税，自然人为15%至22.5%，佣金、ITBI、登记和有凭证的翻修费用计入取得成本。成本的细项请参阅拍卖购房成本指南。
会出现什么样的资产
破产清单中公寓和住宅较少，更多是企业用途的房产：仓库和工业厂房，适合邻近的工业企业、物流运营商和收租投资者；公司总部，适合想要自有办公楼的企业；开发商的土地，适合建筑商和土地开发商；农场和农村房产，适合当地生产者和农业基金；酒店、加油站和购物中心，适合该行业的运营商；破产建筑商的公寓库存，这是自然人可以进入的情形；以及处于清算的银行或联合购买组织的房产，通常是分行和总部。每种类型有各自要留意的点：仓库的机器和环境，总部的占用和物业费，土地的已登记预购合同和专项资产，农场的农村地产证（CCIR）和租种人，加油站的许可证和地下油罐，公寓的预购人和烂尾工程。
如何调查一个标的
几乎一切都写在案卷里。破产案卷在法院网站上公开，按公告上的案号查询：查找破产判决、授权出售的裁定、返还请求和未决的上诉。破产管理人的网站依法律义务（第22条第I项第k目）为每个案件维护页面，提供公告、报告和对债权人的通知。月度报告说明清算状态和已完成的出售。评估报告是第一轮的基础，请核对日期。债权人总名册显示谁可能有兴趣提出异议。公告是拍卖的法律。最新的产权登记簿显示破产登记、信托让与担保、其他法院的查封和已登记的预购合同。关于阅读这两份文件，请参阅如何阅读拍卖公告和产权登记簿。
出价前，十个必须有答案的问题：该房产是否在查封清单上，且产权登记簿上登记了破产？是否有法官授权以此方式和此条件出售的裁定？该标的是否存在返还请求或信托让与担保？对破产判决是否有未决的上诉？公告是否说明谁支付此前的房产税（IPTU）和物业费？谁占用房产，以何名义？标的只是房产，还是包括机器、库存和第三人的添附？此前的经营是否可能留下环境负债？你、你的合伙人或亲属与破产人是否有会排除不承继的关系？出价、佣金、ITBI和腾退的钱是否可以立即一次性备齐？没有答案的问题，就通过公告指定的渠道书面询问破产管理人。
司法重整：有何不同
在司法重整中，出售方是债务人本人，由破产管理人监督，经法官授权。计划中载明的独立生产单元不发生任何性质的承继（第60条），计划之外、经法院授权依第142条出售的财产获得同样的保护（第66条第3款）。大型重整通过有组织的竞争程序出售，往往有一个定下底价、可以跟进最佳报价的基石报价人（proponente âncora）；参与竞争的人要读这套程序，因为这里的拍卖不是CPC的拍卖。特有的风险是转为破产（convolação em falência，第73条）：经法院授权已完成并已付款的出售不得被撤销（第66-A条），出售行为推定有效（第74条），但进行中的出售倾向于由破产管理人按破产程序接手，由法院裁定。