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Appartement#2473373

Apartamento nº BT-2, bloco B, no Condomínio Boulevard, em Florianópolis/SC

📍 Florianópolis, SC

Mise à prix

R$ 366.628,48

Valeur d'estimationR$ 550.000,00

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La description de ce lot, l'avis de vente (edital) et les documents sont en portugais, tels que publiés par le commissaire-priseur. Les offres se font sur le site officiel du commissaire-priseur, en portugais.

Détails de la vente

1er tour27/01/2027

Type de venteVente aux enchères extrajudiciaire

Commissaire-priseurLúcio Ubialli

Aperçu Coûts Localisation Documents Questions Similaires

Analyse Hasta

Prix type au m² à FlorianópolisR$ 10.683,76/m² · base de 337 annonces

Publié sur Hasta04/11/2026 (il y a 3 j)

Score d'opportunité41/100

Description

Texte du commissaire-priseur, en portugais.

Processo nº 5000530-57.2019.8.24.0082 Exequente(s): Condomínio Edifício Boulevard Executado(s): Edson Melo Cachoeira Bem(ns): 01 (um) apartamento n° BT-2, localizado no 1° pavimento do Bloco B do Edifício Condomínio Boulevard, na rua Des. Pedro Coqueiros, Subdistrito do Estreito, Município de Florianópolis/SC, com área privativa de 94,50m², área comum de 13,41m², área total construída de 107,90m²; matriculado sob o nº 12.473 do 3º O.R.I. de Florianópolis/SC. Obs.: Inscrição Imobiliária sob o n° 51.68.028.0214.033-807. Ônus: Hipotecado (1º Grau): Registrada na R.3 originalmente em favor da Caixa Econômica Federal (CEF). O crédito hipotecário foi cedido à União Federal (AV.4) e posteriormente cedido à Empresa Gestora de Ativos - EMGEA (AV.5). Avaliado em R$ 550.000,00, em 06/06/2024, corrigido R$ 611.047,47 (seiscentos e onze mil, quarenta e sete reais e quarenta e sete centavos) , em setembro de 2026. Obs.: Débito condominial de natureza propter rem informado pelo credor no valor de R$ 281.347,73, atualizado em 04/03/2026, objeto do cumprimento de sentença nº 5000530-57.2019.8.24.0082. Obs.: a porcentagem mínima para arrematação do bem corresponde a 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação, conforme determinação do Evento 222 .

Localisation

📍 Florianópolis, SC

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Profil de la région

Salaire mensuel moyen (emploi formel): 4,5 salários mínimos (année de référence : 2021)
Population (recensement 2022): 537.211 pessoas (année de référence : 2022)
Densité de population: 796,05 hab/km² (année de référence : 2022)
Population gagnant jusqu'à ½ salaire minimum: 24,6 % (année de référence : 2010)
Population active occupée: 70,34 % (année de référence : 2022)
Superficie de la commune: 674,844 km² (année de référence : 2025)
Taux de croissance annuel: 2,05 % a.a. (année de référence : 2022)
Taux d'alphabétisation (15+): 98,64 % (année de référence : 2022)

Combien coûte l'adjudication de ce bien

Mise à prixR$ 366.628,48

Commission du commissaire-priseur (5%)R$ 18.331,42

ITBI — taxe de mutation (3%)R$ 10.998,85

Acte et enregistrement (1,5%)R$ 5.499,43

Coût total estiméR$ 401.458,18

Pourcentages standard du marché ; l'avis d'enchère (edital) peut fixer d'autres montants (surtout la commission) et l'ITBI varie selon la commune — vérifiez dans l'avis et auprès de la mairie. Montants en reais. Les arriérés d'IPTU et de charges de copropriété et le coût de l'expulsion des occupants ne sont pas inclus : qui les supporte dépend du type d'enchère — voir « À vérifier avant d'enchérir ».

Il y a 172 biens aux enchères en vente actuellement à Florianópolis/SC, avec une décote moyenne de 44% sur l'estimation.

Points forts et points d'attention (analyse automatique)

Leilão JUDICIAL (CPC) — processo 5000530-57.2019.8.24.0082, 2º Juízo da Vara de Cumprimentos de Sentença Cíveis e Execuções Extrajudiciais da Comarca da Capital/SC; exequente Condomínio Edifício Boulevard (cotas condominiais), executado Edson Melo Cachoeira. Objeto: apartamento BT-2, bloco B, Condomínio Boulevard, Rua Des. Pedro Silva 2630, Coqueiros/Estreito, Florianópolis/SC — 94,50 m² privativos, 107,90 m² totais, matrícula 12.473 do 3º ORI de Florianópolis (certidão de 03/11/2026, ATUAL). Propriedade plena (não é fração nem direitos). Praça única eletrônica de 7 dias: 27/01/2027 15:30 a 03/02/2027 15:30 — há ~2,5 meses até a abertura, sem urgência de janela. Avaliação R$ 611.047,47 (corrigida em set/2026, art. 873 CPC); lance mínimo R$ 366.628,48 = 60% da avaliação, piso fixado pelo juízo no Evento 222 (art. 885 CPC), acima do mínimo legal de 50% (art. 891 CPC) — preço vil afastado. Comissão do leiloeiro 5% (R$ 18.331,42), pagamento à vista em 24h (art. 892 CPC). O valor de mercado estimado é de R$ 611.047,47 (valor consolidado deste laudo a partir dos comparáveis de mercado). SRAP5960; réplica em OLX e Conceito Floripa; segundo anúncio no mesmo endereço a R$ 799.900). Desembolso de aquisição base (sem carrego) R$ 485.458,75 → desconto real de34,9% sobre o VM; custo total com custo de oportunidade (CDI 14,23% a.a.) R$ 445.526,93 no cenário base de 12 meses. Lucro líquido base pré-IR R$ 229.892; IR de R$ 50.706,19 → lucro líquido base pós-IR R$ 179.186 (ROI 40,4% no período, já líquido do CDI pela convenção B). Cenário conservador (18 meses, condomínio propter rem cobrado do arrematante, reforma de R$ 1.400/m²): desembolso R$ 900.292,01 — ágio de 5,9% sobre o mercado e prejuízo de R$ 362.311. Lance-teto racional: até R$ 430.000 (mantém desconto real de34,9% no cenário base); teto absoluto R$ 476.170 (30%); piso do leilão R$ 366.628,48 — o piso É inferior ao teto, portanto existe faixa de lance viável. Três fatores decisivos: (1) desconto real de34,9% no cenário base, com 56,9% de deságio nominal do piso contra o mercado; (2) o passivo condominial propter rem de R$ 281.347,73 — que é o próprio crédito exequente e se sub-roga no preço (art. 908, §1º, CPC), mas cuja cobrança residual contra o arrematante derruba o desconto real a34,9%; (3) ocupação e estado interno NÃO declarados no edital nem na página, com venda ad corpus e sem visita prevista. Condição central para prosseguir: comprovar nos autos a intimação pessoal do executado e da EMGEA (credor hipotecário da R.3) e obter do juízo a reserva de valores no produto da arrematação para o crédito condominial.

Points d'attention

⚠ Ocupação e estado de conservação não declarados — desocupação por conta do arrematante · élevéeNem o edital nem a página do leiloeiro informam se o imóvel está desocupado, ocupado pelo executado ou por terceiro. A venda é 'no estado em que se encontra', em caráter ad corpus, as imagens são ilustrativas e não há previsão de visita ao imóvel.

⚠ Passivo de condomínio propter rem de R$ 281.347,73 — risco residual mesmo com sub-rogação declarada · élevéeO edital declara dívida condominial propter rem de R$ 281.347,73 (atualizada em 04/03/2026), que é o próprio crédito do exequente Condomínio Edifício Boulevard; a advertência 4ª garante a sub-rogação no preço, mas o concurso com a hipoteca da EMGEA e a possibilidade de o produto ser insuficiente mantêm a chance de…

⚠ Hipoteca R.3 ativa sem averbação de baixa e sem prova de intimação da EMGEA · moyenneA matrícula registra a hipoteca de 1º grau da CEF (R.3), cedida à União (AV.4) e à EMGEA (AV.5), sem baixa. O edital declara a intimação de credores com garantia real (advertência 2ª, art. 889, V, do CPC), mas não há certidão de intimação pessoal da EMGEA nos documentos. Com intimação válida a hipoteca se extingue e…

⚠ Intimação pessoal do executado e do cônjuge não comprovada (causa nº 1 de anulação) · moyenneO edital apenas declara que as partes ficam cientificadas da alienação por meio do próprio edital, sem certificar tentativa prévia de intimação pessoal do executado; o estado civil e a existência de cônjuge não são informados em nenhum documento.

⚠ Omissão do edital sobre recursos e processos pendentes (art. 886, VI, CPC) · moyenneO edital lista o ônus real (hipoteca R.3) e a penhora, mas não informa 'recursos e processos pendentes' como exige o art. 886, VI, do CPC. O andamento oficial do DataJud/CNJ (última atualização 11/11/2025, movimentos até 28/10/2025) não exibe suspensão, embargos, extinção ou baixa — porém a base tem defasagem de cerca…

⚠ Remição da dívida pelo executado até a assinatura do auto · moyenneO edital prevê expressamente a hipótese de solução consensual entre devedor e credor após a publicação do edital, com despesas ao devedor e comissão devida se a remição ocorrer após a alienação.

⚠ Matrícula coligada 12.474 referenciada nos atos registrais e ausente do lote · faibleO R.2 rateou parte do preço ao imóvel da matrícula 12.474 e o R.3 gravou com a mesma hipoteca 'juntamente' esse imóvel, que não está descrito no edital nem integra o lote ofertado.

⚠ ITBI pode ser cobrado sobre base superior ao valor da arrematação · faibleO edital atribui ao arrematante as despesas de transferência e registro, sem declarar a base do ITBI; há divergência concreta de valor porque a avaliação (R$ 611.047,47) supera o lance mínimo em 66,7% e a Prefeitura de Florianópolis pode adotar o maior valor entre o declarado e o venal de referência.

Ceci est une lecture automatique préliminaire et gratuite, générée en portugais. Le rapport complet Veredika détaille l'impact financier et juridique de chaque point et propose une recommandation d'enchère.

Vérification des documents…

Détails de la procédure judiciaire

Numéro de procédure5000530-57.2019.8.24.0082

Documents (6)

Documents officiels, en portugais.

📄 Matricula_12.473_ATUALIZADA_daxje8ov.pdfTitre de propriété (matrícula)⬇📄 leilao_12305.pdfAvis de vente (edital)⬇📄 2_VCSCEE_da_Comarca_da_Capital_5000530-57.2019.8.24.0082_L_CIO_zqbdlhxj.docxAvis de vente (edital)⬇📄 2_VCSCEE_da_Comarca_da_Capital_5000530-57.2019.8.24.0082_L_CIO_zqbdlhxj.docxAvis de vente (edital)⬇📄 leilao_12305.pdf — 233 KBAvis de vente (edital)⬇📄 Matricula_12.473_ATUALIZADA_daxje8ov.pdfTitre de propriété (matrícula)⬇

Questions fréquentes

Comment fonctionne l'achat de ce bien (appartement) aux enchères ?

Le bien est adjugé à la personne qui fait l'offre la plus élevée, dans le respect de la mise à prix de l'avis. Lisez toujours l'avis (edital) et le titre de propriété (matrícula) avant d'enchérir : ils fixent les règles, les délais, les dettes attachées au bien et sa situation d'occupation.

Quelle est la mise à prix de ce bien (appartement) ?

La mise à prix est de R$ 366.628,48. C'est le montant le plus bas accepté ; le prix final peut monter au fil des enchères.

Quand aura lieu l'enchère de ce bien (appartement) ?

1re vente le 27/01/2027. Confirmez toujours les dates dans l'avis officiel : elles peuvent être reportées ou suspendues.

Quels coûts s'ajoutent au montant de l'enchère ?

Outre l'enchère, l'adjudicataire paie en général la commission du commissaire-priseur (souvent 5%), l'ITBI, les frais d'enregistrement et, selon l'avis, l'IPTU et les charges de copropriété impayés ainsi que l'expulsion des occupants. Additionnez tout avant de fixer votre enchère maximale.

Le bien peut-il être occupé ?

Oui. Un bien vendu aux enchères peut être occupé par l'ancien propriétaire, un locataire ou des tiers. L'occupant change le délai et le coût de la libération — vérifiez la situation d'occupation dans l'avis avant d'enchérir.

Comment acheter ce bien depuis l'étranger

Il vous faut un numéro fiscal brésilien (CPF, obtenu dans un consulat), un représentant au Brésil, et l'offre se fait sur le site du commissaire-priseur. Les guides ci-dessous expliquent chaque étape, les coûts et les risques.

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🤖 Analyse par IA — Veredika

L'IA lit l'annonce, l'avis d'enchère et le titre de propriété, les confronte à la loi brésilienne et rend des risques classés, un tableau de coûts et un verdict — pour réduire le risque avant d'enchérir. Le rapport est rédigé en portugais.

Vérification des documents…

À vérifier avant d'enchérir — Enchère extrajudiciaire

Vérifiez que la consolidation de la propriété est mentionnée dans le titre (matrícula).
Vérifiez quelles dettes de charges de copropriété et d'IPTU suivent le bien après l'adjudication.
Confirmez la date limite et les conditions du droit de préemption de l'ancien débiteur.
Vérifiez si la libération du bien est à la charge de l'adjudicataire et dans quel délai.

Le type d'enchère ci-dessus provient du catalogue du commissaire-priseur et doit être confirmé dans l'avis. L'analyse complète — classification de la procédure, charges, coût total et risques du titre — est réalisée dans le rapport Veredika (en portugais).