Apartamento nº BT-2, bloco B, no Condomínio Boulevard, em Florianópolis/SC

Descripción

Texto del subastador, en portugués.

Puntos positivos y de atención (análisis automático)

Leilão JUDICIAL (CPC) — processo 5000530-57.2019.8.24.0082, 2º Juízo da Vara de Cumprimentos de Sentença Cíveis e Execuções Extrajudiciais da Comarca da Capital/SC; exequente Condomínio Edifício Boulevard (cotas condominiais), executado Edson Melo Cachoeira. Objeto: apartamento BT-2, bloco B, Condomínio Boulevard, Rua Des. Pedro Silva 2630, Coqueiros/Estreito, Florianópolis/SC — 94,50 m² privativos, 107,90 m² totais, matrícula 12.473 do 3º ORI de Florianópolis (certidão de 03/11/2026, ATUAL). Propriedade plena (não é fração nem direitos). Praça única eletrônica de 7 dias: 27/01/2027 15:30 a 03/02/2027 15:30 — há ~2,5 meses até a abertura, sem urgência de janela. Avaliação R$ 611.047,47 (corrigida em set/2026, art. 873 CPC); lance mínimo R$ 366.628,48 = 60% da avaliação, piso fixado pelo juízo no Evento 222 (art. 885 CPC), acima do mínimo legal de 50% (art. 891 CPC) — preço vil afastado. Comissão do leiloeiro 5% (R$ 18.331,42), pagamento à vista em 24h (art. 892 CPC). O valor de mercado estimado é de R$ 611.047,47 (valor consolidado deste laudo a partir dos comparáveis de mercado). SRAP5960; réplica em OLX e Conceito Floripa; segundo anúncio no mesmo endereço a R$ 799.900). Desembolso de aquisição base (sem carrego) R$ 485.458,75 → desconto real de34,9% sobre o VM; custo total com custo de oportunidade (CDI 14,23% a.a.) R$ 445.526,93 no cenário base de 12 meses. Lucro líquido base pré-IR R$ 229.892; IR de R$ 50.706,19 → lucro líquido base pós-IR R$ 179.186 (ROI 40,4% no período, já líquido do CDI pela convenção B). Cenário conservador (18 meses, condomínio propter rem cobrado do arrematante, reforma de R$ 1.400/m²): desembolso R$ 900.292,01 — ágio de 5,9% sobre o mercado e prejuízo de R$ 362.311. Lance-teto racional: até R$ 430.000 (mantém desconto real de34,9% no cenário base); teto absoluto R$ 476.170 (30%); piso do leilão R$ 366.628,48 — o piso É inferior ao teto, portanto existe faixa de lance viável. Três fatores decisivos: (1) desconto real de34,9% no cenário base, com 56,9% de deságio nominal do piso contra o mercado; (2) o passivo condominial propter rem de R$ 281.347,73 — que é o próprio crédito exequente e se sub-roga no preço (art. 908, §1º, CPC), mas cuja cobrança residual contra o arrematante derruba o desconto real a34,9%; (3) ocupação e estado interno NÃO declarados no edital nem na página, com venda ad corpus e sem visita prevista. Condição central para prosseguir: comprovar nos autos a intimação pessoal do executado e da EMGEA (credor hipotecário da R.3) e obter do juízo a reserva de valores no produto da arrematação para o crédito condominial.

Esta es una lectura automática preliminar y gratuita, generada en portugués. El informe completo de Veredika detalla el impacto financiero y jurídico de cada punto y ofrece una recomendación de puja.

Datos del proceso

Cómo comprar este inmueble desde fuera de Brasil

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