Apartamento nº BT-2, bloco B, no Condomínio Boulevard, em Florianópolis/SC

📍 Florianópolis, SC

起拍价

R$ 366,628

评估价R$ 550,000

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本拍品的介绍、拍卖公告和相关文件均为葡萄牙语，以拍卖师发布的原文为准。出价需在拍卖师的官方网站上进行，网站为葡萄牙语。

拍卖信息

第一轮拍卖2027年1月27日

拍卖类型法外拍卖

拍卖师Lúcio Ubialli

概览成本位置文件问题相似

Hasta 分析

Florianópolis 的典型每平方米价格R$ 10,684/m² · 基于 337 条房源

在 Hasta 上架2026年11月4日（3 天前）

机会评分41/100

介绍

拍卖师原文，葡萄牙语。

Processo nº 5000530-57.2019.8.24.0082 Exequente(s): Condomínio Edifício Boulevard Executado(s): Edson Melo Cachoeira Bem(ns): 01 (um) apartamento n° BT-2, localizado no 1° pavimento do Bloco B do Edifício Condomínio Boulevard, na rua Des. Pedro Coqueiros, Subdistrito do Estreito, Município de Florianópolis/SC, com área privativa de 94,50m², área comum de 13,41m², área total construída de 107,90m²; matriculado sob o nº 12.473 do 3º O.R.I. de Florianópolis/SC. Obs.: Inscrição Imobiliária sob o n° 51.68.028.0214.033-807. Ônus: Hipotecado (1º Grau): Registrada na R.3 originalmente em favor da Caixa Econômica Federal (CEF). O crédito hipotecário foi cedido à União Federal (AV.4) e posteriormente cedido à Empresa Gestora de Ativos - EMGEA (AV.5). Avaliado em R$ 550.000,00, em 06/06/2024, corrigido R$ 611.047,47 (seiscentos e onze mil, quarenta e sete reais e quarenta e sete centavos) , em setembro de 2026. Obs.: Débito condominial de natureza propter rem informado pelo credor no valor de R$ 281.347,73, atualizado em 04/03/2026, objeto do cumprimento de sentença nº 5000530-57.2019.8.24.0082. Obs.: a porcentagem mínima para arrematação do bem corresponde a 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação, conforme determinação do Evento 222 .

位置

📍 Florianópolis, SC

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区域概况

月平均工资（正规就业）: 4.5 salários mínimos （参考年份：2021）
人口（2022 年人口普查）: 537,211 pessoas （参考年份：2022）
人口密度: 796.05 hab/km² （参考年份：2022）
月收入不超过半个最低工资的人口: 24.6 % （参考年份：2010）
就业人口占比: 70.34 % （参考年份：2022）
市域面积: 674.844 km² （参考年份：2025）
年增长率: 2.05 % a.a. （参考年份：2022）
识字率（15 岁以上）: 98.64 % （参考年份：2022）

拍得此房产的总成本

起拍价R$ 366,628

拍卖师佣金（5%）R$ 18,331

ITBI 产权转让税（3%）R$ 10,999

契约与登记费（1.5%）R$ 5,499

预计总成本R$ 401,458

为市场通行比例；拍卖公告（edital）可能另行规定金额（尤其是佣金），ITBI 因市而异——请以公告和市政府为准。金额以雷亚尔计。欠缴的 IPTU（房产税）、物业费以及清退占用人的费用不在此计算内：由谁承担取决于拍卖类型——请见“出价前需核查什么”。

Florianópolis/SC 目前有 172 处拍卖房产在售，平均比评估价低 44%.

优点与注意事项（自动分析）

Leilão JUDICIAL (CPC) — processo 5000530-57.2019.8.24.0082, 2º Juízo da Vara de Cumprimentos de Sentença Cíveis e Execuções Extrajudiciais da Comarca da Capital/SC; exequente Condomínio Edifício Boulevard (cotas condominiais), executado Edson Melo Cachoeira. Objeto: apartamento BT-2, bloco B, Condomínio Boulevard, Rua Des. Pedro Silva 2630, Coqueiros/Estreito, Florianópolis/SC — 94,50 m² privativos, 107,90 m² totais, matrícula 12.473 do 3º ORI de Florianópolis (certidão de 03/11/2026, ATUAL). Propriedade plena (não é fração nem direitos). Praça única eletrônica de 7 dias: 27/01/2027 15:30 a 03/02/2027 15:30 — há ~2,5 meses até a abertura, sem urgência de janela. Avaliação R$ 611.047,47 (corrigida em set/2026, art. 873 CPC); lance mínimo R$ 366.628,48 = 60% da avaliação, piso fixado pelo juízo no Evento 222 (art. 885 CPC), acima do mínimo legal de 50% (art. 891 CPC) — preço vil afastado. Comissão do leiloeiro 5% (R$ 18.331,42), pagamento à vista em 24h (art. 892 CPC). O valor de mercado estimado é de R$ 611.047,47 (valor consolidado deste laudo a partir dos comparáveis de mercado). SRAP5960; réplica em OLX e Conceito Floripa; segundo anúncio no mesmo endereço a R$ 799.900). Desembolso de aquisição base (sem carrego) R$ 485.458,75 → desconto real de34,9% sobre o VM; custo total com custo de oportunidade (CDI 14,23% a.a.) R$ 445.526,93 no cenário base de 12 meses. Lucro líquido base pré-IR R$ 229.892; IR de R$ 50.706,19 → lucro líquido base pós-IR R$ 179.186 (ROI 40,4% no período, já líquido do CDI pela convenção B). Cenário conservador (18 meses, condomínio propter rem cobrado do arrematante, reforma de R$ 1.400/m²): desembolso R$ 900.292,01 — ágio de 5,9% sobre o mercado e prejuízo de R$ 362.311. Lance-teto racional: até R$ 430.000 (mantém desconto real de34,9% no cenário base); teto absoluto R$ 476.170 (30%); piso do leilão R$ 366.628,48 — o piso É inferior ao teto, portanto existe faixa de lance viável. Três fatores decisivos: (1) desconto real de34,9% no cenário base, com 56,9% de deságio nominal do piso contra o mercado; (2) o passivo condominial propter rem de R$ 281.347,73 — que é o próprio crédito exequente e se sub-roga no preço (art. 908, §1º, CPC), mas cuja cobrança residual contra o arrematante derruba o desconto real a34,9%; (3) ocupação e estado interno NÃO declarados no edital nem na página, com venda ad corpus e sem visita prevista. Condição central para prosseguir: comprovar nos autos a intimação pessoal do executado e da EMGEA (credor hipotecário da R.3) e obter do juízo a reserva de valores no produto da arrematação para o crédito condominial.

注意事项

⚠ Ocupação e estado de conservação não declarados — desocupação por conta do arrematante · 高Nem o edital nem a página do leiloeiro informam se o imóvel está desocupado, ocupado pelo executado ou por terceiro. A venda é 'no estado em que se encontra', em caráter ad corpus, as imagens são ilustrativas e não há previsão de visita ao imóvel.

⚠ Passivo de condomínio propter rem de R$ 281.347,73 — risco residual mesmo com sub-rogação declarada · 高O edital declara dívida condominial propter rem de R$ 281.347,73 (atualizada em 04/03/2026), que é o próprio crédito do exequente Condomínio Edifício Boulevard; a advertência 4ª garante a sub-rogação no preço, mas o concurso com a hipoteca da EMGEA e a possibilidade de o produto ser insuficiente mantêm a chance de…

⚠ Hipoteca R.3 ativa sem averbação de baixa e sem prova de intimação da EMGEA · 中A matrícula registra a hipoteca de 1º grau da CEF (R.3), cedida à União (AV.4) e à EMGEA (AV.5), sem baixa. O edital declara a intimação de credores com garantia real (advertência 2ª, art. 889, V, do CPC), mas não há certidão de intimação pessoal da EMGEA nos documentos. Com intimação válida a hipoteca se extingue e…

⚠ Intimação pessoal do executado e do cônjuge não comprovada (causa nº 1 de anulação) · 中O edital apenas declara que as partes ficam cientificadas da alienação por meio do próprio edital, sem certificar tentativa prévia de intimação pessoal do executado; o estado civil e a existência de cônjuge não são informados em nenhum documento.

⚠ Omissão do edital sobre recursos e processos pendentes (art. 886, VI, CPC) · 中O edital lista o ônus real (hipoteca R.3) e a penhora, mas não informa 'recursos e processos pendentes' como exige o art. 886, VI, do CPC. O andamento oficial do DataJud/CNJ (última atualização 11/11/2025, movimentos até 28/10/2025) não exibe suspensão, embargos, extinção ou baixa — porém a base tem defasagem de cerca…

⚠ Remição da dívida pelo executado até a assinatura do auto · 中O edital prevê expressamente a hipótese de solução consensual entre devedor e credor após a publicação do edital, com despesas ao devedor e comissão devida se a remição ocorrer após a alienação.

⚠ Matrícula coligada 12.474 referenciada nos atos registrais e ausente do lote · 低O R.2 rateou parte do preço ao imóvel da matrícula 12.474 e o R.3 gravou com a mesma hipoteca 'juntamente' esse imóvel, que não está descrito no edital nem integra o lote ofertado.

⚠ ITBI pode ser cobrado sobre base superior ao valor da arrematação · 低O edital atribui ao arrematante as despesas de transferência e registro, sem declarar a base do ITBI; há divergência concreta de valor porque a avaliação (R$ 611.047,47) supera o lance mínimo em 66,7% e a Prefeitura de Florianópolis pode adotar o maior valor entre o declarado e o venal de referência.

这是免费的初步自动分析，以葡萄牙语生成。Veredika 完整报告会详述每一项的财务与法律影响，并给出出价建议。

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