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Apartamento#2473373

Apartamento nº BT-2, bloco B, no Condomínio Boulevard, em Florianópolis/SC

📍 Florianópolis, SC

Lance mínimo

R$ 366.628,48

AvaliaçãoR$ 550.000,00

Ver no site do leiloeiro e licitar →🧮 Calcular o lance máximo ← Voltar aos leilões

A descrição, o edital e os documentos deste lote estão em português do Brasil, tal como publicados pelo leiloeiro. A licitação é feita no site do leiloeiro oficial.

Dados do leilão

1.º leilão27/01/2027

ModalidadeLeilão extrajudicial

LeiloeiroLúcio Ubialli

Visão geral Custos Localização Documentos Perguntas Semelhantes

Análise Hasta

m² típico em FlorianópolisR$ 10.683,76/m² · base de 337 anúncios

Anunciado na Hasta04/11/2026 (há 3 d)

Score de oportunidade41/100

Descrição

Texto do leiloeiro, em português do Brasil.

Processo nº 5000530-57.2019.8.24.0082 Exequente(s): Condomínio Edifício Boulevard Executado(s): Edson Melo Cachoeira Bem(ns): 01 (um) apartamento n° BT-2, localizado no 1° pavimento do Bloco B do Edifício Condomínio Boulevard, na rua Des. Pedro Coqueiros, Subdistrito do Estreito, Município de Florianópolis/SC, com área privativa de 94,50m², área comum de 13,41m², área total construída de 107,90m²; matriculado sob o nº 12.473 do 3º O.R.I. de Florianópolis/SC. Obs.: Inscrição Imobiliária sob o n° 51.68.028.0214.033-807. Ônus: Hipotecado (1º Grau): Registrada na R.3 originalmente em favor da Caixa Econômica Federal (CEF). O crédito hipotecário foi cedido à União Federal (AV.4) e posteriormente cedido à Empresa Gestora de Ativos - EMGEA (AV.5). Avaliado em R$ 550.000,00, em 06/06/2024, corrigido R$ 611.047,47 (seiscentos e onze mil, quarenta e sete reais e quarenta e sete centavos) , em setembro de 2026. Obs.: Débito condominial de natureza propter rem informado pelo credor no valor de R$ 281.347,73, atualizado em 04/03/2026, objeto do cumprimento de sentença nº 5000530-57.2019.8.24.0082. Obs.: a porcentagem mínima para arrematação do bem corresponde a 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação, conforme determinação do Evento 222 .

Localização

📍 Florianópolis, SC

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Perfil da região

Salário médio mensal (trabalho formal): 4,5 salários mínimos (ano de referência: 2021)
População (Censo 2022): 537.211 pessoas (ano de referência: 2022)
Densidade demográfica: 796,05 hab/km² (ano de referência: 2022)
População com rendimento até ½ salário mínimo: 24,6 % (ano de referência: 2010)
População ocupada: 70,34 % (ano de referência: 2022)
Área da unidade territorial: 674,844 km² (ano de referência: 2025)
Taxa de crescimento anual: 2,05 % a.a. (ano de referência: 2022)
Taxa de alfabetização (15+): 98,64 % (ano de referência: 2022)

Quanto custa arrematar este imóvel

Lance mínimoR$ 366.628,48

Comissão do leiloeiro (5%)R$ 18.331,42

ITBI — imposto de transmissão (3%)R$ 10.998,85

Escritura e registo (1,5%)R$ 5.499,43

Custo total estimadoR$ 401.458,18

Percentagens padrão de mercado; o edital pode fixar valores diferentes (sobretudo a comissão) e o ITBI varia por município — confirme no edital e na câmara municipal. Valores em reais. Dívidas de IPTU e condomínio e o custo de desocupação não entram na conta: quem responde por elas depende do tipo de leilão — veja o bloco "O que verificar antes de licitar".

Há 172 imóveis em leilão à venda agora em Florianópolis/SC, com desconto médio de 44% sobre a avaliação.

Pontos positivos e de atenção (análise automática)

Leilão JUDICIAL (CPC) — processo 5000530-57.2019.8.24.0082, 2º Juízo da Vara de Cumprimentos de Sentença Cíveis e Execuções Extrajudiciais da Comarca da Capital/SC; exequente Condomínio Edifício Boulevard (cotas condominiais), executado Edson Melo Cachoeira. Objeto: apartamento BT-2, bloco B, Condomínio Boulevard, Rua Des. Pedro Silva 2630, Coqueiros/Estreito, Florianópolis/SC — 94,50 m² privativos, 107,90 m² totais, matrícula 12.473 do 3º ORI de Florianópolis (certidão de 03/11/2026, ATUAL). Propriedade plena (não é fração nem direitos). Praça única eletrônica de 7 dias: 27/01/2027 15:30 a 03/02/2027 15:30 — há ~2,5 meses até a abertura, sem urgência de janela. Avaliação R$ 611.047,47 (corrigida em set/2026, art. 873 CPC); lance mínimo R$ 366.628,48 = 60% da avaliação, piso fixado pelo juízo no Evento 222 (art. 885 CPC), acima do mínimo legal de 50% (art. 891 CPC) — preço vil afastado. Comissão do leiloeiro 5% (R$ 18.331,42), pagamento à vista em 24h (art. 892 CPC). O valor de mercado estimado é de R$ 611.047,47 (valor consolidado deste laudo a partir dos comparáveis de mercado). SRAP5960; réplica em OLX e Conceito Floripa; segundo anúncio no mesmo endereço a R$ 799.900). Desembolso de aquisição base (sem carrego) R$ 485.458,75 → desconto real de34,9% sobre o VM; custo total com custo de oportunidade (CDI 14,23% a.a.) R$ 445.526,93 no cenário base de 12 meses. Lucro líquido base pré-IR R$ 229.892; IR de R$ 50.706,19 → lucro líquido base pós-IR R$ 179.186 (ROI 40,4% no período, já líquido do CDI pela convenção B). Cenário conservador (18 meses, condomínio propter rem cobrado do arrematante, reforma de R$ 1.400/m²): desembolso R$ 900.292,01 — ágio de 5,9% sobre o mercado e prejuízo de R$ 362.311. Lance-teto racional: até R$ 430.000 (mantém desconto real de34,9% no cenário base); teto absoluto R$ 476.170 (30%); piso do leilão R$ 366.628,48 — o piso É inferior ao teto, portanto existe faixa de lance viável. Três fatores decisivos: (1) desconto real de34,9% no cenário base, com 56,9% de deságio nominal do piso contra o mercado; (2) o passivo condominial propter rem de R$ 281.347,73 — que é o próprio crédito exequente e se sub-roga no preço (art. 908, §1º, CPC), mas cuja cobrança residual contra o arrematante derruba o desconto real a34,9%; (3) ocupação e estado interno NÃO declarados no edital nem na página, com venda ad corpus e sem visita prevista. Condição central para prosseguir: comprovar nos autos a intimação pessoal do executado e da EMGEA (credor hipotecário da R.3) e obter do juízo a reserva de valores no produto da arrematação para o crédito condominial.

Pontos de atenção

⚠ Ocupação e estado de conservação não declarados — desocupação por conta do arrematante · altaNem o edital nem a página do leiloeiro informam se o imóvel está desocupado, ocupado pelo executado ou por terceiro. A venda é 'no estado em que se encontra', em caráter ad corpus, as imagens são ilustrativas e não há previsão de visita ao imóvel.

⚠ Passivo de condomínio propter rem de R$ 281.347,73 — risco residual mesmo com sub-rogação declarada · altaO edital declara dívida condominial propter rem de R$ 281.347,73 (atualizada em 04/03/2026), que é o próprio crédito do exequente Condomínio Edifício Boulevard; a advertência 4ª garante a sub-rogação no preço, mas o concurso com a hipoteca da EMGEA e a possibilidade de o produto ser insuficiente mantêm a chance de…

⚠ Hipoteca R.3 ativa sem averbação de baixa e sem prova de intimação da EMGEA · médiaA matrícula registra a hipoteca de 1º grau da CEF (R.3), cedida à União (AV.4) e à EMGEA (AV.5), sem baixa. O edital declara a intimação de credores com garantia real (advertência 2ª, art. 889, V, do CPC), mas não há certidão de intimação pessoal da EMGEA nos documentos. Com intimação válida a hipoteca se extingue e…

⚠ Intimação pessoal do executado e do cônjuge não comprovada (causa nº 1 de anulação) · médiaO edital apenas declara que as partes ficam cientificadas da alienação por meio do próprio edital, sem certificar tentativa prévia de intimação pessoal do executado; o estado civil e a existência de cônjuge não são informados em nenhum documento.

⚠ Omissão do edital sobre recursos e processos pendentes (art. 886, VI, CPC) · médiaO edital lista o ônus real (hipoteca R.3) e a penhora, mas não informa 'recursos e processos pendentes' como exige o art. 886, VI, do CPC. O andamento oficial do DataJud/CNJ (última atualização 11/11/2025, movimentos até 28/10/2025) não exibe suspensão, embargos, extinção ou baixa — porém a base tem defasagem de cerca…

⚠ Remição da dívida pelo executado até a assinatura do auto · médiaO edital prevê expressamente a hipótese de solução consensual entre devedor e credor após a publicação do edital, com despesas ao devedor e comissão devida se a remição ocorrer após a alienação.

⚠ Matrícula coligada 12.474 referenciada nos atos registrais e ausente do lote · baixaO R.2 rateou parte do preço ao imóvel da matrícula 12.474 e o R.3 gravou com a mesma hipoteca 'juntamente' esse imóvel, que não está descrito no edital nem integra o lote ofertado.

⚠ ITBI pode ser cobrado sobre base superior ao valor da arrematação · baixaO edital atribui ao arrematante as despesas de transferência e registro, sem declarar a base do ITBI; há divergência concreta de valor porque a avaliação (R$ 611.047,47) supera o lance mínimo em 66,7% e a Prefeitura de Florianópolis pode adotar o maior valor entre o declarado e o venal de referência.

Esta é uma leitura automática preliminar, gratuita, gerada em português do Brasil. O laudo completo da Veredika detalha o impacto financeiro/jurídico de cada ponto e traz uma recomendação de lance.

A verificar documentos…

Dados processuais

Número do processo5000530-57.2019.8.24.0082

Documentos (6)

Documentos oficiais, em português do Brasil.

📄 Matricula_12.473_ATUALIZADA_daxje8ov.pdfMatrícula⬇📄 leilao_12305.pdfEdital⬇📄 2_VCSCEE_da_Comarca_da_Capital_5000530-57.2019.8.24.0082_L_CIO_zqbdlhxj.docxEdital⬇📄 2_VCSCEE_da_Comarca_da_Capital_5000530-57.2019.8.24.0082_L_CIO_zqbdlhxj.docxEdital⬇📄 leilao_12305.pdf — 233 KBEdital⬇📄 Matricula_12.473_ATUALIZADA_daxje8ov.pdfMatrícula⬇

Perguntas frequentes

Como funciona a compra deste apartamento em leilão?

O imóvel é arrematado por quem der o maior lance, respeitado o lance mínimo do edital. Leia sempre o edital e a matrícula antes de licitar: trazem as regras, os prazos, as dívidas que acompanham o imóvel e a situação de posse.

Qual é o lance mínimo deste apartamento?

O lance mínimo é de R$ 366.628,48. É o menor valor aceite para arrematar; o valor final pode subir conforme os lances.

Quando será o leilão deste apartamento?

1.º leilão em 27/01/2027. Confirme sempre as datas no edital oficial, pois podem ser adiadas ou suspensas.

Que custos existem além do valor do lance?

Além do lance, o arrematante costuma pagar comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registo e, consoante o edital, IPTU e condomínio em atraso e a desocupação. Some tudo antes de definir o seu lance máximo.

O imóvel pode estar ocupado?

Pode. O imóvel de leilão pode estar ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino ou por terceiros. Quem ocupa altera o prazo e o custo da desocupação — verifique a situação de posse no edital antes de licitar.

Como arrematar este imóvel a partir de Portugal

É preciso um CPF (obtido no consulado), um procurador no Brasil e o lance é dado no site do leiloeiro. Os guias abaixo explicam cada etapa, os custos e os riscos.

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🤖 Análise com IA — Veredika

A IA lê o anúncio, o edital e a matrícula, cruza com a base legal e devolve riscos classificados, folha de custos e um veredicto — para reduzir o risco antes de licitar. O laudo é gerado em português do Brasil.

A verificar documentos…

O que verificar antes de licitar — Leilão extrajudicial

Confirme se a consolidação da propriedade está averbada na matrícula.
Verifique quais dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel após a arrematação.
Confirme a data-limite e as condições do direito de preferência do antigo devedor.
Verifique se a desocupação é por conta do arrematante e em que prazo.

A modalidade acima vem do catálogo do leiloeiro e deve ser confirmada no edital. A análise completa — classificação do rito, ónus, custo total e riscos da matrícula — é feita no laudo Veredika (em português do Brasil).