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Apartment#2473373

Apartamento nº BT-2, bloco B, no Condomínio Boulevard, em Florianópolis/SC

📍 Florianópolis, SC

Opening bid

R$ 366,628

Appraised valueR$ 550,000

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This lot's description, auction notice and documents are in Portuguese, as published by the auctioneer. Bids are placed on the official auctioneer's website, in Portuguese.

Auction details

1st auctionJan 27, 2027

Auction typeExtrajudicial auction

AuctioneerLúcio Ubialli

Overview Costs Location Documents Questions Similar

Hasta analysis

Typical price per m² in FlorianópolisR$ 10,684/m² · based on 337 listings

Listed on HastaNov 04, 2026 (3 d ago)

Opportunity score41/100

Description

Auctioneer's text, in Portuguese.

Processo nº 5000530-57.2019.8.24.0082 Exequente(s): Condomínio Edifício Boulevard Executado(s): Edson Melo Cachoeira Bem(ns): 01 (um) apartamento n° BT-2, localizado no 1° pavimento do Bloco B do Edifício Condomínio Boulevard, na rua Des. Pedro Coqueiros, Subdistrito do Estreito, Município de Florianópolis/SC, com área privativa de 94,50m², área comum de 13,41m², área total construída de 107,90m²; matriculado sob o nº 12.473 do 3º O.R.I. de Florianópolis/SC. Obs.: Inscrição Imobiliária sob o n° 51.68.028.0214.033-807. Ônus: Hipotecado (1º Grau): Registrada na R.3 originalmente em favor da Caixa Econômica Federal (CEF). O crédito hipotecário foi cedido à União Federal (AV.4) e posteriormente cedido à Empresa Gestora de Ativos - EMGEA (AV.5). Avaliado em R$ 550.000,00, em 06/06/2024, corrigido R$ 611.047,47 (seiscentos e onze mil, quarenta e sete reais e quarenta e sete centavos) , em setembro de 2026. Obs.: Débito condominial de natureza propter rem informado pelo credor no valor de R$ 281.347,73, atualizado em 04/03/2026, objeto do cumprimento de sentença nº 5000530-57.2019.8.24.0082. Obs.: a porcentagem mínima para arrematação do bem corresponde a 60% (sessenta por cento) do valor de avaliação, conforme determinação do Evento 222 .

Location

📍 Florianópolis, SC

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Region profile

Average monthly wage (formal employment): 4.5 salários mínimos (reference year: 2021)
Population (2022 Census): 537,211 pessoas (reference year: 2022)
Population density: 796.05 hab/km² (reference year: 2022)
Population earning up to ½ minimum wage: 24.6 % (reference year: 2010)
Employed population: 70.34 % (reference year: 2022)
Area of the municipality: 674.844 km² (reference year: 2025)
Annual growth rate: 2.05 % a.a. (reference year: 2022)
Literacy rate (15+): 98.64 % (reference year: 2022)

What it costs to win this property

Opening bidR$ 366,628

Auctioneer's commission (5%)R$ 18,331

ITBI transfer tax (3%)R$ 10,999

Deed and registration (1.5%)R$ 5,499

Estimated total costR$ 401,458

Standard market percentages; the auction notice (edital) may set different amounts (especially the commission) and ITBI varies by municipality — confirm in the notice and with the city hall. Amounts in Brazilian reais. Unpaid property tax (IPTU) and condo fees, and the cost of evicting occupants, are not included: who pays them depends on the type of auction — see "What to check before bidding".

There are 172 auction properties on sale right now in Florianópolis/SC, with an average discount of 44% on the appraisal.

Strengths and watch-points (automatic analysis)

Leilão JUDICIAL (CPC) — processo 5000530-57.2019.8.24.0082, 2º Juízo da Vara de Cumprimentos de Sentença Cíveis e Execuções Extrajudiciais da Comarca da Capital/SC; exequente Condomínio Edifício Boulevard (cotas condominiais), executado Edson Melo Cachoeira. Objeto: apartamento BT-2, bloco B, Condomínio Boulevard, Rua Des. Pedro Silva 2630, Coqueiros/Estreito, Florianópolis/SC — 94,50 m² privativos, 107,90 m² totais, matrícula 12.473 do 3º ORI de Florianópolis (certidão de 03/11/2026, ATUAL). Propriedade plena (não é fração nem direitos). Praça única eletrônica de 7 dias: 27/01/2027 15:30 a 03/02/2027 15:30 — há ~2,5 meses até a abertura, sem urgência de janela. Avaliação R$ 611.047,47 (corrigida em set/2026, art. 873 CPC); lance mínimo R$ 366.628,48 = 60% da avaliação, piso fixado pelo juízo no Evento 222 (art. 885 CPC), acima do mínimo legal de 50% (art. 891 CPC) — preço vil afastado. Comissão do leiloeiro 5% (R$ 18.331,42), pagamento à vista em 24h (art. 892 CPC). O valor de mercado estimado é de R$ 611.047,47 (valor consolidado deste laudo a partir dos comparáveis de mercado). SRAP5960; réplica em OLX e Conceito Floripa; segundo anúncio no mesmo endereço a R$ 799.900). Desembolso de aquisição base (sem carrego) R$ 485.458,75 → desconto real de34,9% sobre o VM; custo total com custo de oportunidade (CDI 14,23% a.a.) R$ 445.526,93 no cenário base de 12 meses. Lucro líquido base pré-IR R$ 229.892; IR de R$ 50.706,19 → lucro líquido base pós-IR R$ 179.186 (ROI 40,4% no período, já líquido do CDI pela convenção B). Cenário conservador (18 meses, condomínio propter rem cobrado do arrematante, reforma de R$ 1.400/m²): desembolso R$ 900.292,01 — ágio de 5,9% sobre o mercado e prejuízo de R$ 362.311. Lance-teto racional: até R$ 430.000 (mantém desconto real de34,9% no cenário base); teto absoluto R$ 476.170 (30%); piso do leilão R$ 366.628,48 — o piso É inferior ao teto, portanto existe faixa de lance viável. Três fatores decisivos: (1) desconto real de34,9% no cenário base, com 56,9% de deságio nominal do piso contra o mercado; (2) o passivo condominial propter rem de R$ 281.347,73 — que é o próprio crédito exequente e se sub-roga no preço (art. 908, §1º, CPC), mas cuja cobrança residual contra o arrematante derruba o desconto real a34,9%; (3) ocupação e estado interno NÃO declarados no edital nem na página, com venda ad corpus e sem visita prevista. Condição central para prosseguir: comprovar nos autos a intimação pessoal do executado e da EMGEA (credor hipotecário da R.3) e obter do juízo a reserva de valores no produto da arrematação para o crédito condominial.

Watch-points

⚠ Ocupação e estado de conservação não declarados — desocupação por conta do arrematante · highNem o edital nem a página do leiloeiro informam se o imóvel está desocupado, ocupado pelo executado ou por terceiro. A venda é 'no estado em que se encontra', em caráter ad corpus, as imagens são ilustrativas e não há previsão de visita ao imóvel.

⚠ Passivo de condomínio propter rem de R$ 281.347,73 — risco residual mesmo com sub-rogação declarada · highO edital declara dívida condominial propter rem de R$ 281.347,73 (atualizada em 04/03/2026), que é o próprio crédito do exequente Condomínio Edifício Boulevard; a advertência 4ª garante a sub-rogação no preço, mas o concurso com a hipoteca da EMGEA e a possibilidade de o produto ser insuficiente mantêm a chance de…

⚠ Hipoteca R.3 ativa sem averbação de baixa e sem prova de intimação da EMGEA · mediumA matrícula registra a hipoteca de 1º grau da CEF (R.3), cedida à União (AV.4) e à EMGEA (AV.5), sem baixa. O edital declara a intimação de credores com garantia real (advertência 2ª, art. 889, V, do CPC), mas não há certidão de intimação pessoal da EMGEA nos documentos. Com intimação válida a hipoteca se extingue e…

⚠ Intimação pessoal do executado e do cônjuge não comprovada (causa nº 1 de anulação) · mediumO edital apenas declara que as partes ficam cientificadas da alienação por meio do próprio edital, sem certificar tentativa prévia de intimação pessoal do executado; o estado civil e a existência de cônjuge não são informados em nenhum documento.

⚠ Omissão do edital sobre recursos e processos pendentes (art. 886, VI, CPC) · mediumO edital lista o ônus real (hipoteca R.3) e a penhora, mas não informa 'recursos e processos pendentes' como exige o art. 886, VI, do CPC. O andamento oficial do DataJud/CNJ (última atualização 11/11/2025, movimentos até 28/10/2025) não exibe suspensão, embargos, extinção ou baixa — porém a base tem defasagem de cerca…

⚠ Remição da dívida pelo executado até a assinatura do auto · mediumO edital prevê expressamente a hipótese de solução consensual entre devedor e credor após a publicação do edital, com despesas ao devedor e comissão devida se a remição ocorrer após a alienação.

⚠ Matrícula coligada 12.474 referenciada nos atos registrais e ausente do lote · lowO R.2 rateou parte do preço ao imóvel da matrícula 12.474 e o R.3 gravou com a mesma hipoteca 'juntamente' esse imóvel, que não está descrito no edital nem integra o lote ofertado.

⚠ ITBI pode ser cobrado sobre base superior ao valor da arrematação · lowO edital atribui ao arrematante as despesas de transferência e registro, sem declarar a base do ITBI; há divergência concreta de valor porque a avaliação (R$ 611.047,47) supera o lance mínimo em 66,7% e a Prefeitura de Florianópolis pode adotar o maior valor entre o declarado e o venal de referência.

This is a preliminary, free, automatic read, generated in Portuguese. The full Veredika report details the financial and legal impact of each point and gives a bid recommendation.

Checking documents…

Court case details

Case number5000530-57.2019.8.24.0082

Documents (6)

Official documents, in Portuguese.

📄 Matricula_12.473_ATUALIZADA_daxje8ov.pdfTitle record⬇📄 leilao_12305.pdfAuction notice⬇📄 2_VCSCEE_da_Comarca_da_Capital_5000530-57.2019.8.24.0082_L_CIO_zqbdlhxj.docxAuction notice⬇📄 2_VCSCEE_da_Comarca_da_Capital_5000530-57.2019.8.24.0082_L_CIO_zqbdlhxj.docxAuction notice⬇📄 leilao_12305.pdf — 233 KBAuction notice⬇📄 Matricula_12.473_ATUALIZADA_daxje8ov.pdfTitle record⬇

Frequently asked questions

How does buying this apartment at auction work?

The property goes to whoever places the highest bid, subject to the minimum bid in the auction notice. Always read the notice (edital) and the property title (matrícula) before bidding: they set out the rules, deadlines, debts that come with the property and its occupancy status.

What is the minimum bid for this apartment?

The minimum bid is R$ 366,628. It is the lowest amount accepted to win; the final price may rise as bids come in.

When is the auction for this apartment?

1st auction on Jan 27, 2027. Always confirm the dates in the official notice, as they may be postponed or suspended.

What costs are there besides the bid itself?

Besides the bid, the winner usually pays the auctioneer's commission (generally 5%), ITBI transfer tax, registration fees and, depending on the notice, overdue IPTU and condo fees and the cost of eviction. Add everything up before setting your maximum bid.

Can the property be occupied?

Yes. An auction property may be occupied by the former owner, a tenant or third parties. Who occupies it changes the time and cost of getting it vacated — check the occupancy status in the notice before bidding.

How to buy this property from outside Brazil

You need a Brazilian tax ID (CPF, obtained at a consulate), a representative in Brazil, and the bid is placed on the auctioneer's website. The guides below explain each step, the costs and the risks.

How to buy a property at auction in Brazil: the complete step by step What it really costs to buy at auction in Brazil: commission, taxes, debts and hidden costs The risks of buying a property at auction in Brazil (and how to price them)Caixa bank property auctions in Brazil: how they work and what is different How to read the auction notice and the title record before buying at auction in Brazil

🤖 AI analysis — Veredika

The AI reads the listing, the auction notice and the property title, checks them against Brazilian law and returns ranked risks, a cost spreadsheet and a verdict — so you cut the risk before you bid. The report is written in Portuguese.

Checking documents…

What to check before bidding — Extrajudicial auction

Confirm that the consolidation of ownership is recorded in the property title (matrícula).
Check which condo-fee and IPTU debts follow the property after the sale.
Confirm the deadline and conditions of the former debtor's right of first refusal.
Check whether eviction is at the winning bidder's expense and within what period.

The auction type above comes from the auctioneer's catalog and must be confirmed in the notice. The full analysis — procedure classification, encumbrances, total cost and title risks — is done in the Veredika report (in Portuguese).